Luật sư Trần Khánh Thương

Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chào Luật Sư, tôi muốn hỏi tư vấn về giúp phân biệt các giao dịch dân sự (giao dịch dân sự có bảo đảm, giao dịch dân sự không có bảo đảm, hợp đồng mua bán tài sản…) như sau:


Tôi hiện đang sống và làm việc tại tphcm. Hiện tại tôi có vấn đề về mua bán đất đai như sau :
 
1.     Vào cuối năm 12/2013 tôi có mua lô đất chưa được tách thửa với giấy tờ viết tay tổng trị giá 250.000.000(Diện tích: 4x12 mét). và chủ đất hứa miệng khoảng tháng 8/2014 có thể xây dựng được. Nhưng cho đến nay lô đất này không được phép xây dựng vì theo bên tài nguyên môi trường diện tích nhỏ và chưa được phép xây dựng.
 
2.     Nay tôi thấy bất an nên mong luật sư tư vấn cho tôi về giao dịch dân sự và liên lạc với cơ quan nào hoặc  làm cách nào để tôi có thể lấy lại được số tiền Hoặc tôi cần yêu cầu họ làm những việc gì như công chứng hay việc gì đó để có lợi cho tôi mai sau khi có tranh chấp.
 
3.     Tôi có đọc trên trang web của luật sư viết : kể từ ngày 1/7/2004 theo nghị định 43/2014/ND-CP (đất dưới 30m2 sẽ vẫn được cấp sổ đỏ)
 
Rất mong được hướng dẫn của luật sư cho biết thủ tục cấp như thế nào và tôi cần có những giấy tờ nào để hoàn tất thủ tục này cho lô đất trên. Thanks.
 
Rất mong nhận được tin tư vấn và hồi âm từ Luật Sư.
 
Trân thành cảm ơn.

 

Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất bị tuyên vô hiệu

 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, về diện tích đất tối thểu được cấp sổ đỏ.

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

- Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (xem quyết định của UBND t.p Hồ Chí Minh).

- Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ (Điều 100 Luật Đất đai 2013). 
Như vậy, nếu lô đất đó đáp ứng được một trong những điều kiện trên thì vẫn được cấp sổ đỏ.
 
Thứ hai, về hiệu lực của Hợp đồng:
 
 Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự về hình thức  của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng như sau: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
 
Theo quy định này thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
 
Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã ký chỉ là giao kết giữa hai bên mà chưa có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật (theo khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự).
 
Trường hợp này, bạn cần yêu cầu bên bán thực hiện việc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó có đủ giấy tờ để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích trên.
 
Trường hợp bên bán không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có thể gửi đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự (Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự thì vô hiệu).
 
Hợp đồng dân sự là giao dịch dân sự, cho nên hậu quả pháp lí của của hợp đồng vô hiệu được giải quyết như giao dịch dân sự vô hiệu. Theo BLDS 2005:
 
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
 
Theo đó, khi tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền đã nhận cho bạn.
 
Thứ ba, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
 

Thủ tục này đã được chúng tôi tư vấn qua bài viết:

Quy định về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bạn vui lòng tham khảo để đối chiếu vào trường hợp của mình.

 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!

Luật gia: Trần Thị Thương - Công ty Luật Minh Gia

 
Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan
>>  Dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai
>>  Tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất
>>  Tư vấn pháp Luật Đất đai miễn phí qua Email
>>  Tư vấn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
>>  Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai 

Gọi ngay