Nhà hàng xóm lấn đất thì giải quyết như thế nào?

Câu hỏi tư vấn: Tôi hợp đồng mua một mảnh đất với quyền sử dụng đất là 654 m2 (ngang mặt tiền 6m, mặt hậu 6,5m; dài 100m) nhưng khi địa chính đo đạc lần đầu thì diện tích chỉ còn 582 m2 (mất 72 m2) với lý do sai số đo đạc. - Mảnh đất lúc đầu cây cối um tùm, sau khi tôi phát quang và tự đo đạc lại thì chiều ngang mặt tiền và mặt hậu vẫn là 6m; 6,5m nhưng đoạn giữa chỉ có 5m. - Tôi nhờ địa chính đo lại thì lần này chỉ còn 565 m2 và cấp giấy chủ quyền mới cho tôi là 565 m2. - Sau khi san lấp, đổ đất thì tôi phát hiện không phải do sai số đo đạc mà do hai bên lấn (một bên dời cột mốc 40cm, một bên xây tường rào lấn sang 45cm). - Xin hỏi trường hợp này có kiện được không và kiện như thế nào? - Rất mong được sự tư vấn của luật sư. Cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, xác định hành vi lấn chiếm.

Căn cứ Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, có quy định:

“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ….”

Và theo quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Những hành vi bị nghiêm cấm, như sau:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

….”

Theo thông tin anh/chị cung cấp, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện diện tích mảnh đất là 654m2 nhưng khi bên địa chính đo đạc thì diện tích mảnh đất này chỉ còn 565 m2 do hai bên lấn, cụ thể một bên dời cột mốc 40 cm, một bên xây tường rào lấn sang 45cm. Như vậy, theo quy định nêu trên, nếu hàng xóm anh/chị có hành vi lấn, chiếm đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh/chị thì đó là hành vi vi phạm pháp luật và anh/chị có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp để giải quyết vấn đề này nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau.

Thứ hai, giải quyết tranh chấp đất đai.

Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” 

Theo quy định trên, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Do đó, trước tiên anh/chị có thể thương lương, tự hòa giải với hàng xóm để giải quyết vụ việc.

Trường hợp hai bên không thể tự thỏa thuận, thì anh/chị có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hòa giải tại cơ sở, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp hòa giải không thành, anh/chị có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết.