Tòa án có thẩm quyền chia tài sản là ngôi nhà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Thưa luật sư, tôi xin được tư vấn với nội dung sau.

Tôi có mua một mảnh đất chiều dài 90m rộng 7m vào năm 2006 với giá là 20.000.000đ (Giấy tờ mua bán chỉ viết tay giữa hai bên và không qua công chứng của chính quyền, mảnh đất nói trên cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đến tháng 01 năm 2009 thì tôi lập gia đình và có đang ký kết hôn, đến tháng 6 năm 2009 thì tôi có bán mảnh đất nói trên với giá là 90.000.000đ. Sau đó tôi mua lại mảnh đất khác rộng 6m dài 40m là 100.000.000đ (Giấy tờ mua bán chỉ viết tay giữa hai bên và không qua công chứng của chính quyền, mảnh đất nói trên cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) số tiền thiếu 10.000.000đ tôi đi vay để bù vào. Khi đó vợ tôi cũng vay ngân hàng 20.000.000đ để làm một ngôi nhà tạm bằng gỗ để ở. Và đến tháng 6/2012 tôi có bán bớt 15m đất ở đuôi mảnh đất này với giá 200.000.000đ (Giấy tờ mua bán chỉ viết tay giữa hai bên và không qua công chứng của chính quyền, mảnh đất nói trên cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) số tiền này tôi đã sử dụng để xây nhà với chi phí hết 280.000.000đ và vợ lại vay thêm 80.0000.000đ từ ngân hàng để bù vào chi phí xây nhà (Nhà xây không có giấy phép xây dựng).

Đến tháng 6 năm 2014 vợ tôi đòi ly hôn, và tòa đã giải quyết cho vợ tôi ly hôn đơn phương, lúc này chúng tôi đã có một người con trai được 5 tuổi và tòa đã giải quyết cho vợ tôi nuôi, còn về tài sản, chúng tôi có làm biên bản tự thỏa thuận như sau.

Vợ tôi nhận một chiếc xe Nozza được mua năm 2012 và giấy đăng ký đứng tên vợ tôi. Còn tôi nhận ngôi nhà và đất nhưng tôi phải trả lại cho vợ tôi số tiền 180.000.000đ gọi là phần chênh lệch. Nhưng vì tôi chưa đủ điều kiện để trả hết số tiền trên cho vợ tôi (Tôi mới trả được 30.000.000đ) tôi có hứa sau một năm nữa tôi sẽ trả đủ số tiền còn lại, nhưng vợ tôi không đồng ý và đã kiện lên tòa án. Tòa àn thụ lý vụ án và nói sẽ làm thủ tục phát mại ngôi nhà tôi đang ở để lấy tiền trả cho vợ tôi, nhưng tôi không đồng ý và tôi yêu cầu hủy biên bản tự thỏa thuận và đề nghị tòa đứng ra phân chia lại tài sản.

Vậy thưa luật sư cho tôi hỏi như sau:

Tòa án đòi phát mại ngôi nhà tôi đang ở (Nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không có giấy phép xây dựng), để lấy tiền trả cho vợ tôi là đúng hay sai và việc làm ấy áp dụng vào những điều luật nào ?

Nếu hủy biên bản thỏa thuận phân chia tài sản giữa tôi và vợ tôi, thì tòa sẽ đứng ra phân chia và xét xử như thế nào? Áp dụng vào các điều khoản của luật nào? Và hiện tại nhà và đất tôi đang ở chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.

Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư trong thời gian gần nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, Tòa án đòi phát mại ngôi nhà bạn đang ở để lấy tiền trả cho vợ bạn là sai quy định của pháp luật.

Trước hết, xét quyền sở hữu của bạn với ngôi nhà nói trên:

Nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng. Như vậy, bạn chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với ngôi nhà này.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, với tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở mà bạn đã thực hiện đều không có công chứng hoặc chứng thực là vi phạm pháp luật. Mặt khác, ngôi nhà bạn và vợ bạn sử dụng cũng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Như vậy, ngôi nhà này được xây dựng trái phép và chưa được pháp luật công nhận là quyền sở hữu của bạn và vợ bạn.
 
Chính vì vậy, khi tiến hành chia tài sản khi ly hôn giữa bạn và chồng bạn, tòa án sẽ không thể ra quyết định phân chia tài sản là ngôi nhà nói trên. Do đó, việc Tòa án yêu cầu phát mại ngôi nhà để lấy tiền thanh toán phần giá trị chênh lệch cho vợ của bạn là trái với quy định của pháp luật. Tòa án đã chưa nghiên cứu kĩ nguồn gốc hình thành của tài sản cũng như quyền sở hữu của bạn và vợ bạn đối với ngôi nhà này.

Thứ hai, nếu bạn và vợ bạn phân chia tài sản bằng con đường Tòa án

Theo thông tin bạn đã cung cấp, vì bạn chưa đủ điều kiện để trả hết số tiền 180.000.000 đồng cho vợ bạn (bạn mới trả được 30.000.000đ) nên vợ bạn đã không đồng ý và đã kiện lên tòa án. Như vậy, khi vợ bạn tiến hành khởi kiện lên tòa án giải quyết việc phân chia tài sản khi ly hôn tức là vợ bạn đã thay đổi, hủy bỏ thỏa thuận về việc phân chia tài sản với bạn. Do đó, Tòa án tiến hành hủy biên bản đã thỏa thuận giữa bạn với vợ bạn và tiến hành phân chia tài sản như bình thường.

Tòa án sẽ tiến hành phân chia tài sản theo quy định tại Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn
 
2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.
 
3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch

4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
 
Như vậy, đối với tài sản riêng (tài sản có trước hôn nhân, tài sản được tặng cho riêng…) thuộc sở hữu của bạn thì sẽ được chia cho bạn, thuộc sở hữu của vợ bạn thì sẽ được chia cho vợ bạn.

Có 2 loại tài sản mà bạn đã cung cấp thông tin:

Thứ nhất, chiếc xe Nozza được mua năm 2012 và giấy đăng ký đứng tên vợ bạn.

Mặc dù chiếc xe máy đứng tên vợ bạn nhưng đây là tài sản mua trong thời kì hôn nhân. Do đó:

Nếu chiếc xe được mua bằng tiền riêng của vợ bạn (tiền trước hôn nhân hoặc được tặng cho riêng…) thì chiếc xe được coi là thuộc sở hữu riêng của vợ bạn.

Nếu chiếc xe được mua bằng tiền của hai vợ chồng có được trong thời kì thì dù chiếc xe đứng tên vợ bạn, chiếc xe vẫn được coi là tài sản chung của hai vợ chồng (ngoại trừ trường hợp bạn thỏa thuận với vợ bạn về việc coi chiếc xe này là tài sản riêng của vợ bạn). Do đó, dựa theo nguyên tắc chia đôi có tính đến các yếu tố khác, Tòa án sẽ tiến hành phân chia giá trị tương ứng của chiếc xe cho bạn và vợ bạn.
 
Thứ hai, đối với tài sản là ngôi nhà được xây dựng vào tháng 6/2012.

Ngôi nhà được xây dựng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa có giấy phép xây dựng. Do đó, Tòa án sẽ không tiến hành phân chia tài sản là ngôi nhà này. Bởi lẽ, tòa án chỉ có thẩm quyền phân chia tài sản thuộc sở hữu của bạn và vợ bạn, trong khi đó ngôi nhà này được hình thành và sử dụng trái pháp luật. Do đó, để được Tòa án phân chia tài sản là ngôi nhà này, bạn và vợ bạn cần tiến hành các thủ tục đăng kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là cơ sở để Tòa án có thẩm quyền phân chia tài sản là ngôi nhà này.