Sử dụng đất nông nghiệp có được xây tường rào không?

1. Tư vấn về xây dựng tường rào trên đất nông nghiệp

Việc xây dựng một số công trình trên đất nông nghiệp nhằm mục đích phục vụ sản xuất, bảo vệ diện tích đất và tài sản là một nhu cầu tất yếu trong sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc xây dựng trên đất chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai và Luật xây dựng, vì vậy nếu bạn đang có ý định xây dựng một số công trình trên đất, bạn cần nắm rõ quy định của pháp luật về vấn đề này.

Trường hợp bạn đang chưa rõ hoặc có thắc mắc về vấn đề trên, bạn có thể đặt câu hỏi để được hướng dẫn tư vấn các vấn đề như:

- Quy định pháp luật về xây dựng công trình trên các loại đất;

- Quy định xử phạt vi phạm hành chính khi xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp;

- Tư vấn tất cả các quy định pháp luật về đất đai.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống tư vấn dưới đây để hiểu thêm và có căn cứ pháp lý về việc xây dựng tường rào trên đất nông nghiệp.

2. Hỏi về xây dựng tường rào trên đất nông nghiệp

Nội dung tư vấn:

Em xin chào ạ. Trước kia gia đình em có mua một lô đất ước tính khoảng 1000m2 ( đất nông nghiệp) nhưng về sau này đã phân lô và bán đi một vài lô ở mặt sau. Và trong khi làm giấy tờ mua bán, mẹ em và các chủ đất mới có thõa thuận với nhau rằng gia đình em sẽ chừa lại 1 con đường đi để cho các chủ đất thuận tiện cho việc đi lại. Các bên đều nhất trí như vậy và có làm giấy xác nhận có đủ chữ ký đôi bên ( và chỉ có những ai mua đất nhà em mới có thể đi qua con đường này thôi ). Dạo gần đây khi dọn về sống trên mảnh đất còn lại, gia đình em thấy rằng những hộ dân xung quanh( không thuộc diện mua đất của gia đình em trước đó) đã lợi dụng lô đất gia đình em ( lô đất để làm đường đi) họ thải chất thải, rồi sử dụng dùng làm đường đi chung...Thấy như vậy gia đình em cùng bàn với những chủ đất đã mua đất trước đó rằng sẽ làm hàng rào, và lô đất này chỉ được sử dụng để làm đường đi cho những hộ đã mua đất từ gia đình em mà thôi. Nhưng trong khi làm cổng rào thì chính quyền địa phương xuống và bảo rằng " đất nông nghiệp không được rào". Thưa luật sư việc chính quyền địa phương làm như vậy là đúng hay sai. Lô đất đó của gia đình em vẫn có giấy tờ hợp pháp ạ. Em xin cám ơn

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp thì thửa đất trên là đất nông nghiệp nhưng bạn không cung cấp cụ thể cho chúng tôi biết đó là đất trồng lúa hay đất trồng cây hàng năm, lâu năm.

Theo Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc sử dụng đất:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”

Do đó, nếu bạn xây dựng cổng rào là bạn đã vi phạm nguyên tắc sử dụng đất nêu trên. Và việc làm của chính quyền địa phương là phù hợp với quy định của pháp luật.

Để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của bản thân cũng như những người có quyền sử dụng đất khác thì trước tiên bạn phải xin chuyển mục đích sử dụng đất theo điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

....

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

....

Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo điểm a Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013:

“a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;”

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

----

3. Đất nông nghiệp có được hợp thửa với đất ở không?

Câu hỏi:

Xin chào.Tôi có thắc mắc muốn tư vấn Luật Sư ạ. Chuyện là tôi có mua được mảnh đất ngang 8m dài 34m được tách ra từ mảnh đất rộng khoảng 2 mươi mấy mét dài 34m. Trong đó có 300m đất thổ cư còn lại là đất nông nghiệp. Tôi nhờ bên cty bất động sản ở địa phương làm thủ tục pháp lí về giấy tờ chuyển nhượng và hợp đồng buôn bán đất. Cty bất động sản có làm cho bên tôi 150m thổ cư còn lại là nông nghiệp nhưng do thời điểm đó không thể cho đất nông nghiệp vào sổ đỏ nên chỉ có giấy viết tay do 2 bên thảo thuận và có bên thứ 3 là cty bất động sản chứng nhận. Vậy Luật cho tôi hỏi giấy chứng nhận đó có hiệu lực không và nếu có hiệu lực thì làm sao để tôi cho phần đất nông nghiệp đó vô sổ đỏ chung với 150m đất thổ cư ạ. Cảm ơn Luật Sư đã quan tâm và tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Hợp đồng mua bán đất không có công chứng có thể tách thửa đất không?

Như vậy, theo quy định pháp luật cũ mà hợp đồng mua bán chuyển nhượng mà không có công chứng chứng thực sẽ không được công nhận giá trị pháp lý; tuy nhiên, cho đến nay thì hợp đồng mua bán chuyển nhượng nếu chưa có công chứng chứng thực nhưng các bên đã hoàn thành 2/3 nghĩa vụ hợp đồng vẫn được công nhận theo quy định. 

Căn cứ theo quy định tại Tiết 2.3, Khoản 2, Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính như sau:

2.3. Đối tượng thửa đất

a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

Đối chiếu với quy định nêu trên thì đất thổ cư và đất nông nghiệp không thể hợp thửa nên sẽ không có căn cứ để hợp thửa nên gia đình cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hai sổ riêng biệt.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.