Thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư

1. Luật sư tư vấn về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Thủ tục hành chính về đất đai được đánh giá là một trong những thủ tục chặt chẽ nhất, điều này xuất phát từ tính chất sở hữu toàn dân của đất đai, mọi vấn đề liên quan đến đất đai đều ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển kinh tế và trật tự xã hội. Để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất thì ngoài việc đáp ứng điều kiện về phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định thì người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì không bắt buộc làm hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ cần làm thủ tục để đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2. Thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

Câu hỏi tư vấn: Kính gửi Luật sư!

Cho em hỏi và tư vấn vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa cho con cái như sau:

Gia đình em có 1 miếng đất diện tích 2500m2 (50mx50m) tại xã Tân Hiệp, Huyện Hóc Môn, TP.HCM; trong giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất ghi  ký hiệu mục đích sử dụng đất là: ĐM Xin hỏi quý luật sư như sau:

Ba  mẹ em cho vợ chồng em đất để  xây nhà  và 2  người nữa, mỗi người 1 miếng (8mx50m)=400m2. Vậy  em cần làm những thủ tục gì? Có cần đo vẽ lại toàn bộ miếng đất không?mức phí phải đóng trên diện tích là bao nhiêu?

Ba em muốn chuyển tất cả phần đất còn  lại sang đất ở thì  làm thế  nào?có được ghi nợ về phí chuyển mục đích sử đụng không?

Em nghe nói nếu tổng diện tích  đất trên 2000m2 khi chuyển mục  đích sử dụng đất thì cơ quan Sở tài nguyên mội trường thụ lý phải không?

Mong quý luật sư hỗ trợ giúp đỡ giải thích những thắc mắc cho em có thể làm được hồ sơ trên.

Xin chân thành cảm ơn quý luật sư, chúc sức khỏe và hạnh phúc.

Trả lời tư vấn. Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Đối với đất ĐM, tức là đất trồng cây hàng năm, theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2014 thì trường hợp này có thể thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp là đất thổ cư.

Tuy nhiên, đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp là 2500m2 đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ chuyển mục đích và công nhận đất thổ cư trong hạn mức đất ở.

Hạn mức đất ở này sẽ do UBND cấp tỉnh nơi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất ban hành.

Theo quyết định số 70/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh thì hạn mức đất ở tại Huyện Hóc Môn là 200m2/hộ.

Theo đó, gia đình bạn có thể thực hiện việc tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất cho mỗi thửa đất là 200m2.

Thứ hai, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tới văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

- Giấy đề nghị đăng ký biến động đất đai theo mẫu 09/ĐK tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy đề nghị tách thửa đất theo mẫu 11/ĐK tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Trường hợp thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có thì không bắt buộc phải tiến hành đo đạc lại để lập ranh giới, mốc giới thửa đất.

Về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT- -BTC, người sử dụng đất còn phải nộp phí đăng ký biến động đất đai là không quá 28.000 đồng/1 lần đăng ký, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi tách thửa là không quá 100.000 đồng/giấy.

Về ghi nợ tiền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại: https://luatminhgia.com.vn/giam-tien-su-dung-dat-va-ghi-no-tien-su-dung-dat-khi-chuyen-muc-dich-su-dung.aspx