Đặt cọc khi mua đất. Điều kiện để giao dịch mua đất có hiệu lực.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Để đảm bảo bản hợp đồng được thực hiện theo thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận về các biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự.

1. Đòi lại tiền cọc khi bên nhận cọc vi phạm hợp đồng?

Hỏi: Ngày 10/5/2017 tôi có mua của ông A 1 miếng đất với diện tích là 169m2. Đặt cọc 600 triệu. Trong thời gian chuẩn bị ký hợp đồng thì ngày 28/5/2017 tôi phát hiện chủ đất kế bên xây hàng rào và lấn qua đất của tôi định mua mất hơn 1m. Vậy xin hỏi luật sư, khi biết có tranh chấp tôi có thể lấy lại toàn bộ số tiền cọc đã đưa trước đó không?

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, giữa bạn bà ông A có ký hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phát hiện hàng xóm của ông A có hành vi lấn chiếm đất. Do đó, để nhận lại khoản tiền đặt cọc, bạn cần căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, bạn có thể nhận được khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận hoặc ông A từ chối giao kết hợp đồng. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận và bạn từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khoản tiền đặt cọc của bạn thuộc về ông A theo quy định nêu trên.

2. Điều kiện để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp?

Hỏi: Luật sư cho tôi hỏi: Tôi đang tính mua lại 1 miếng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm có diện tích 120m2. Tuy nhiên, miếng đất này được bà B mua lại của bà A bằng miệng và chưa sang tên, tách thửa để làm sổ đỏ vào năm 2019. Giờ sổ đỏ bà A vẫn đứng tên và sử dụng. Luật sư tư vấn xem có cách nào để việc mua bán của tôi được thuận lợi, tôi có thể làm sổ đỏ miếng đất này mà không lo có tranh chấp về sau? Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn đang muốn mua lại phần đất từ bà B. Tuy nhiên, bà B chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

..”

Từ những quy định nêu trên, đối chiếu trường hợp của bạn cho thấy hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn ghi tên bà A nên bà A được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Mặt khác, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và bà B không thực hiện đúng hình thức theo quy định của pháp luật. Vì vậy, giao dịch giữa bà A và bà B có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

…”

Theo đó, để có thể nhận chuyển nhượng 120m2 đất, bạn cần phải xác lập giao dịch với bà A – người sử dụng đất hợp pháp bằng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Giao dịch mua bán đất có hợp pháp?

Hỏi: Tôi có vấn đề thắc mắc và lo lắng mong Luật sư giải đáp giúp. Tôi chuẩn bị mua 1 mảnh đất của vợ chồng anh T, đã có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng anh T. Trước đó vợ chồng anh T mua của ông K, nhưng lúc mua bán mảnh đất giữa anh T và ông K thì chỉ có ông K ký vào hợp đồng mua bán và chuyển Nhượng QSDD cho anh T mà con trai ông K không được ký cho lần mua bán đó. Giờ em mua lại của anh T cũng có thực hiện hợp đồng mua bán đầy đủ theo pháp luật, thì con trai ông K có thể thực hiện tranh chấp không? Qua tìm hiểu người dân họ cho tôi biết đất này của cha mẹ ông K để lại nhưng khi ông bán cho anh T thì anh con trai ông K không được ký hợp đồng mua bán nên tuyên bố giờ ai mua đất đó thì anh sẽ không cho làm gì và sẽ kiện ạ! Mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, hiện nay vợ chồng anh T là người sử dụng đất hợp pháp – người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, vợ chồng anh T có quyền chuyển nhượng đất cho bạn nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Trong trường hợp con trai của ông K cho rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và anh T vô hiệu và tiến hành khởi kiện ra Tòa án thì cần đưa ra căn cứ chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu giao dịch dân sự vô hiệu và bạn đã tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ anh T sang tên bạn thì bạn có thể được bảo vệ quyền lợi theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

…

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

…”

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn có thể xem xét lại hồ sơ địa chính ghi nhận nguồn gốc thửa đất của ông K là đất hộ gia đình hay đất được thừa kế riêng từ cha mẹ để xác định tính hợp pháp giữa giao dịch dân sự giữa ông K và anh T.