Xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư

Chúng tôi đã kiến nghị nhiều lần đến UBND Quận N.T.L nhưng mới chỉ được 1 vấn đề: giao 1 diện tích khoảng 60 đến 80 m2 để sinh hoạt cộng đồng.Vừa qua ông N.V.T và ông N.T.S, Chủ tịch và Phó CT  UBND Quận N.T.L có  phúc đáp trong tháng 11 sẽ giải quyết. Nhưng sắp hết năm 2015 rồi chưa có gì chuyển biến. Kính chúc sức khỏe và thành công.

Trả lời tư vấn: Luật Minh Gia cảm ơn câu hỏi và đề nghị tư vấn của bạn. Căn cứ theo khoản 8 điều 4 Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

"8. Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu": bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau.

a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Phần diện tích sinh hoạt cộng đồng và phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 6 Điều này;

c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 7 Điều này; Trường hợp nơi để ô tô trong tầng hầm được phân bổ vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì thuộc phần sở hữu chung, trường hợp chưa phân bổ vào giá bán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

d) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khuôn viên đất xây dựng và chung cư được kết nối với nhà chung cư.
Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại Quy chế này.

Phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại khoản này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư"

Mặt khác, điều 26 Quyết định 01/2013/QĐ-UBND quy định:

"Trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư từ ngày 08/8/2010 (ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung phải tuân thủ theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 của Quy chế này. Trường hợp chủ đầu tư chưa thể hiện vị trí, ranh giới phần sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều
4 Quy chế này trên bản vẽ đính kèm hợp đồng mua nhà thì phải bổ sung và thông báo lại cho người mua nhà.

2. Đối với trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư từ ngày 1/7/2006 quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này. Trường hợp nơi để xe ô tô tại tầng hầm theo dự án đầu tư được phê duyệt mà chủ đầu tư chưa phân bổ giá thành đầu tư vào giá bán căn hộ và các phần diện tích sở hữu riêng thì thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trường hợp chủ đầu tư chưa thể hiện vị trí, ranh giới phần sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này trên bản vẽ đính kèm hợp đồng mua nhà thi phải bổ sung và thông báo lại cho người mua nhà.

3. Đối với trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ chung cư trước ngày 1/7/2006 (ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành), chủ đầu tư chưa phân bổ giá thành đầu tư xây dựng diện tích để xe đạp, xe mô tô, diện tích sinh hoạt cộng đồng và các phần diện tích khác (nếu có) vào giá bán căn hộ và chưa thể hiện vị trí, ranh giới phần sở hữu riêng, sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này trên bản vẽ đính kèm hợp đồng mua nhà thì chủ đầu tư thuê đơn vị kiểm toán phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư kiểm tra, xây dựng phương án phân bổ giá thành vào phần diện tích sở hữu riêng. Phương án phân bổ giá thành vào phần diện tích sở hữu riêng được Hội nghị nhà chung cư thông qua là cơ sở để các chủ sở hữu đóng góp kinh phí cho chủ đầu tư để đưa diện tích này về phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 7, 8 Điều 4 Quy chế này.

4. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư được phê duyệt không bố trí nơi sinh hoạt cộng đồng thì chủ đầu tư có trách nhiệm danh diện tích giữ lại thuộc phần sở hữu riêng để sử dụng làm phòng sinh hoạt cộng đồng với tiêu chuẩn tối thiểu 0,8m2 nhân với số căn hộ nhưng không nhỏ hơn 36m2; các chủ sở hữu có trách đóng góp khoản kinh phí theo giá thành xây dựng theo nguyên tác chia đều."

Như vậy, theo quy định này, phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng. Bạn cần căn cứ vào nội dung hợp đồng để xác định các phần sở hữu chung.

Trân trọng