Ủy quyền mua bán đất quy định thế nào? Lưu ý điều gì?

Khoảng tháng 3 năm 2017, gia đình tôi có mua 1 lô đất của ông A, 2 bên có lập hợp đồng và có chứng thực của chủ tịch xã, lô đất đó thuộc đất trồng cây lâu năm, nằm trong 1 miếng đất lớn mà ông A đứng tên.

Nhưng đến tháng 4 vừa qua, gia đình tôi biết được là hiện nay miếng đất lớn đó đã được chuyển nhượng sang tên cho bà H và đã được sở tài nguyên cấp sổ đỏ.

Gia đình tôi có hỏi UBND xã thì xã trả lời là trong quá trình chuyển nhượng từ ông A cho bà H, trong thời gian chờ ra sổ, bà H đã ủy quyền cho ông A bán đất cho gia đình tôi nên xã mới chứng thực như thế.

Vậy gia đình tôi xin hỏi, việc chứng thực của UBND xã như vậy có đúng không? và hiện nay với tình trạng là hợp đồng bán đất cho gia đình tôi là ông A, nhưng sổ đỏ lại là bà H, như vậy gia đình tôi có phải hủy hợp đồng cũ và ký lại hợp đồng mới với bà H hay không? Rất mong được sự tư vấn của công ty. Gia đình tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, Về vấn đề của bạn, chúng tôi được tư vấn như sau:

- Về vấn đề uy quyền theo quy định pháp luật

Pháp luật có quy định về vấn đề đại diện theo ủy quyền trong Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Như vậy, dựa vào các quy định trên thì Bà H hoàn toàn có thể ủy quyền cho ông A trong việc giao kết hợp đồng mua bán đất với gia đình bạn. Tuy nhiện, bạn cần xác nhận lại rõ ràng giữa ông A và bà H có tồn tại hợp đồng ủy quyền hay không. Đây là cơ sở pháp lý rất quan trọng ảnh hưởng đến hợp đồng mua bán nhà mà gia đình bạn đã ký với ông A.

Nếu ông A được bà H ủy quyền cho thực hiện các giao dịch mua bán đối với miếng đất trên thì ông A là người đại diện hợp pháp của bà H trong việc giao kết hợp đồng mua bán đất với gia đình bạn.

- Về hậu quả pháp lý của hành vi do người đại diện gây ra

Theo quy định về hậu quả pháp lý của hành vi đại diện được quy định tại Điều 139 – Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 139. Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.

Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa gia đình anh chị ký với ông A sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của anh chị với bà H – chủ miếng đất. Cho nên, việc chứng thực của UBND xã là đúng và bạn không cần phải ký lại hợp đồng mua bán đất mới với bà H do ông A có đầy đủ quyền trong việc giao kết hợp đồng này.

Tuy nhiên, chúng tôi muốn lưu ý vấn đề mà gia đình bạn ký hợp đồng mua bán đất với ông A trong khi không biết ông A chỉ là người được ủy quyền thực hiện hợp đồng mua bán mà không phải người có quyền sử dụng đối với lô đất đó.

- Về nghĩa vụ của người được ủy quyền

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền tại Điều 565 như sau:

Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

…

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.

Theo đó, khi giao kết hợp đồng, ông A có nghĩa vụ phải báo cho phía gia đình bạn biết ông A không phải người đứng tên giữ quyền sử dụng lô đất nữa mà là người được bà H ủy quyền thực hiện các giao dịch mua bán đất. Nhưng trên thực tế, ông A đã không báo cho bạn biết việc này, mà sau khi ký hợp đồng mua bán đất bạn mới biết được ông A chỉ là người được ủy quyền.

Theo như quy định trên, ông A đã vi phạm nghĩa vụ của bên được ủy quyền do hành vi không báo cho gia đình bạn biết về phạm vi ủy quyền của mình. Do đó, nếu có bất kỳ thiệt hại nào phát sinh do hành vi vi phạm trên thì ông A là người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho phía gia đình bạn hoặc phía người ủy quyền là bà H.