Ủy quyền cho người khác sử dụng đất khi đang thế chấp được không?

Nội dung yêu cầu tư vấn:

Kính thưa Luật sư, Chị tôi có một căn nhà , muốn tặng cho mẹ. Anh trai tôi đã hướng dẫn chị tôi làm sai thủ tục để cố ý chiếm đoạt, nói rằng nên làm giấy tờ bán cho anh ấy vì anh ấy đang ở Kontum, gần mẹ, sẽ làm giấy tờ cho mẹ dễ dàng hơn, chị tôi, do đang ở xa, không tiện đi lại, nên đã đồng ý theo cách ấy. Sau khi làm giấy tờ sang tên chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, anh tôi đem thế chấp vào ngân hàng. Để ngăn chặn anh tôi bán luôn tài sản, tôi muốn đề nghị anh tôi làm giấy ủy quyền toàn bộ tài sản cho tôi trong lúc giấy tờ nhà đang thế chấp tại ngân hàng thì có được không? Xin Luật sư tư vấn. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Theo quy định tại khoản 7 Điều 320 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì bên thế chấp có nghĩa vụ: “Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp”.

Trong trường hợp bạn yêu cầu anh bạn ủy quyền toàn bộ tài sản cho bạn thì việc tiến hành ủy quyền này làm phát sinh quyền của bạn đối với tài sản. Mà theo quy định trên thì nếu muốn anh bạn ủy quyền cho bạn đối với tài sản là đất và nhà ở đang thế chấp tại Ngân hàng thì anh bạn cần phải thông báo cho phía Ngân hàng về các quyền của bạn đối với tài sản. Khi được ủy quyền không phải bạn được toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản trên mà còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của bạn và anh bạn về phạm vi ủy quyền.

Trong trường hợp trên, tài sản trên đang là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên khi được ủy quyền đối với tài sản thì bạn cần phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 324 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:

“1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:

a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;

b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.

Tài sản bạn được ủy quyền là tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng nên bạn cần phải tuân thủ các nghĩa vụ về bảo quản, giữ gìn tài sản cũng như không được tiếp tục khai thác công dụng của mảnh đất và ngôi nhà nếu việc tiếp tục sử dụng gây làm giảm sút giá trị của tài sản đó cũng như là phải giao lại tài sản là mảnh đất và ngôi nhà trên nếu như trong hợp đồng thế chấp anh bạn và  Ngân hàng thỏa thuận về việc xử lý mảnh đất và ngôi nhà khi anh bạn không trả được khoản nợ đã vay.