Nguyễn Thị Tuyết Nhung

Tư vấn về tranh chấp mặt bằng thuê nhà kinh doanh

Hỏi: Ngày 31/7/2013, tôi có ký hợp đồng viết tay ( không công chứng ) với ông L thuê mặt bằng nhà để kinh doanh phòng khám răng. Hợp đồng có thời hạn đến 31/7/2015, đặt cọc là 8 triệu đồng. Thời điểm tháng 2/2015, tôi với chủ nhà có gặp mặt và thỏa thuận "miệng" là tiếp tục hợp đồng thêm 1 năm với giá thuê là 4,5tr/tháng ( trước đó là 4tr ). Chủ nhà bảo là tin tưởng nhau nên không cần ký hợp đồng mới


Ông L cũng đưa ra lý do là vì nhà ông đang ở ( nhà khác ) cũng là nhà thuê vì đang kinh doanh phở nhiều năm quen khách nên ko dời đi. Lỡ trường hợp ông bị lấy nhà thì ông cũng xin lại mặt bằng tôi đang thuê để tiếp tục ở ( sau này tôi mới hiểu thật ra đó chỉ là cái cớ để họ ko chịu ký hợp đồng mới với tôi ). Chúng tôi cũng thỏa thuận, trường hợp tôi kinh doanh không tốt, tôi sẽ trả nhà sớm hơn hợp đồng và chủ nhà cũng đồng ý sẽ trả lại tiền cọc nếu chúng tôi báo trước 30 ngày. - 7/2015, tình hình làm kinh doanh không tốt nên tôi xin ông L qua Tết 2016, tôi sẽ trả lại mặt bằng và xin lại tiền cọc. Chủ nhà đồng ý phương án đó. - Tôi cố gắng kéo tình hình kinh doanh ko tốt đến dịp cuối năm Tết hy vọng sẽ gỡ gạt được ít chi phí vì thường đợt cuối năm sẽ tốt hơn. - Tuy nhiên giữa tháng 11/2015, ông L dẫn 1 người khách đến chơi bảo là để sửa nhà. Lúc này tôi ko có nhà nên nhân viên ko biết và họ cũng ko có ý kiến gì nên họ cho vào xem. Thật chất đây là khách xem mua nhà. Xong ngày hôm đó, nhân viên tôi ko nghi ngờ nên cũng ko báo lại cho tôi biết. Mãi sau này tôi mới biết ( do ông L nói là ông ấy đã rao báo hơn 6 tháng rồi, tức là trước cả khi hợp đồng hết hạn ) - Ngày 21/11/2015, chủ nhà một lần nữa dẫn khách đến xem nhà. May thay lúc này tôi đang ở cửa hàng nên đụng mặt và ông L lúc đó mới nói rằng tôi cho phép khách vào xem nhà vì ông bán nhà. Tôi lịch sự cho vào nhưng thật sự khá sốc. Nếu hôm đó tôi không đụng mặt, ông L chắc lại nói dối và ko báo luôn cho tôi biết về ý định bán nhà của ông. - Sau đó, tôi và ông L có nói chuyện và xảy ra mâu thuẫn. Họ ( ông L và chủ mới ) yêu cầu tôi dời ngay sau 30 ngày để giao nhà cho chủ mới. Và chỉ trả tiền cọc cho tôi là 8tr mà không bồi thường gì cả. Mặc dù trước đó đã giao kèo với nhau là cho phép tôi kinh doanh hết Tết 2016. Xin nói là căn nhà trên tôi đã đầu tư hết 70tr để sơn sửa căn nhà ( trát vữa,sơn, lát gạch, làm lại trần nhà, cửa đi ) HOẶC là tôi ký hợp đồng mới thuê lại của ông Đ ( chủ mới ) với giá cắt cổ mà ông Đ đưa ra là 8tr/ tháng. - Họ gây áp lực và thậm chí đe dọa đập phá cửa hàng của tôi nếu tôi ko chấp nhận yêu cầu của họ. TÔI XIN LUẬT SƯ TƯ VẤN THỎA THUẬN MUA BÁN CỦA HỌ ( ÔNG Đ VÀ ÔNG L ) LIỆU CÓ HỢP LỆ KHI TÔI LÀ NGƯỜI ĐANG THUÊ NHÀ KHÔNG ĐƯỢC THÔNG BÁO TRƯỚC? CÁC YÊU CẦU CỦA HỌ ĐƯA RA CÓ ĐÚNG LUẬT HAY KHÔNG? AI ĐÚNG AI SAI TRONG TRƯỜNG HỢP NÀY. VÀ LIỆU TÔI CÓ ĐƯỢC BỒI THƯỜNG HAY KHÔNG? HỢP ĐỒNG MIỆNG CỦA CHÚNG TÔI CÓ ĐƯỢC PHÁP LUẬT CÔNG NHẬN? - Ý định của tôi chỉ muốn kinh doanh đến hết 2/2016, tôi sẽ trả mặt bằng như đã thỏa thuận miệng trước với chủ nhà. Tiền nhà hàng tháng, chủ nhà vẫn ký nhận tiền đầy đủ. Hiện khi đang viết email này tôi vẫn đang làm việc kinh doanh tại mặt bằng nhà kể trên. RẤT MONG LUẬT SƯ SỚM HỒI ÂM ĐỂ CHO CHÚNG TÔI RÕ RÀNG CÔNG LÝ ĐỨNG VỀ PHÍA AI?


Trả lời.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi, luật Minh Gia xin trả lời bạn như sau:

Trước hết, về mặt hình thức hợp đồng cho thuê nhà ở được quy định tại Điều 492 Bộ luật dân sự 2005:

“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê sử dụng từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở của bạn hiện nay về hình thức là chưa thực hiện đúng quy định pháp luật vì hiện tại hợp đồng giao kết giữa bạn và ông L là bằng lời nói. Tuy nhiên,  theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng. Theo đó, để giải quyết tranh chấp giữa bạn và ông L cũng sẽ vẫn tuân theo thỏa thuận giữa bạn và ông L.

Tuy nhiên, nếu không có thỏa thuận để giải quyết vấn đề, pháp luật dấn sụ có quy định. Theo đó, bên cho thuê nhà sẽ phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 493 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở

Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây

1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên cho thuê thì phải bồi thường.”


Như vậy, bên cho thuê nhà, tức ông L sẽ phải có nghĩa vụ đảm bảo cho bạn thuê và sử dụng nhà ổn định, lâu dài trong thời gian thuê nhà. Và nếu, ông L muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì phải thuộc trường hợp quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự 2005:

Điều 498: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;


c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường


3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận khác”


Về việc bạn bỏ chi phí 70 triệu đồng ra để sửa chữa căn nhà ( trát vữa,sơn, lát gạch, làm lại trần nhà, cửa đi ) nếu việc sửa chữa có sự đồng ý của chủ nhà và được ghi rõ trong hợp đồng thì khi chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, bên cho thuê nhà phải có nghĩa vụ trả lại chi phí đầu tư này cho bên thuê nhà sau khi đã khấu hao đi thời gian sử dụng của bên thuê nhà. Nếu chi phí này bên thuê nhà tự ý bỏ ra sửa chữa, đầu tư sau khi thuê nhà mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không có nghĩa vụ trả lại chi phí này khi bên thuê nhà có hành vi vi phạm pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về tranh chấp mặt bằng thuê nhà kinh doanh. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng


CV Lương Thị Huyền Châm – Công ty luật Minh Gia

Liên hệ để được hỗ trợ nhanh nhất

Liên hệ tư vấn
Chat zalo