Tư vấn về phạt hợp đồng đặt cọc

Tuy nhiên do bên bán đột nhiên thay đổi ý định không bán lô đất nữa nên biện pháp thay thế là một lô đất ở vị trí xấu hơn, diện tích nhỏ hơn nhưng bán cho em với giá tương đương lô ban đầu thỏa thuận. Vợ chồng em không chấp nhận biện pháp này và muốn bên công ty địa ốc hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường cọc. Nhưng do trong giấy biên nhận đã có thỏa thuận là chỉ hoàn trả 100% tiền cọc. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp này bên nhận cọc có phải bồi thường cọc không ạ. Rất mong nhận được sự giải đáp của luật sư. Xin chân thành cảm ơn ạ

Điều 358 BLDS 2005 quy định về đặt cọc:

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".