Tư vấn về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở?

Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư. Em hiện đang gặp 1 hoàn cảnh cần sự tư vấn gấp của luật sư và xin được trả lời sớm (trong ngày thì càng tốt ạ). Hôm vừa rồi mẹ em có báo là đã ký hợp đồng với 1 người bán ngôi nhà của e với giá xấp xỉ 4 tỉ. Người đó đã đặt cọc 50 triệu và hợp đồng chỉ mới ký chưa qua công chứng. Nhưng em thì không đồng ý bán với giá đó vì quá rẻ. Đã vậy vì sổ hồng nhà em đang nằm trong ngân hàng với số tiền vay là 500trieu. Người đó còn nói mẹ em là bên mua không chuyển tiền để lấy sổ ra mà phải đi vay nóng 1 ngày để lấy sổ ra. Em mà biết từ đầu đã ngăn không cho ký hợp đồng nhưng mà mẹ em thì không biết với tin tưởng vì người quen nên đã ký mà không hỏi ý kiến em. Nay em muốn trả lại tiền cọc cho người kia và không bán đất nữa. Nhưng người đó nói là phải đền hợp đồng gấp 3 theo luật nếu không sẽ thuê luật sư kiện nhà em. Em xin hỏi em phải xử lý như thế nào và hợp đồng mẹ em đã ký chưa có công chứng thì có đủ hiệu lực để bắt nhà em đền hợp đồng không ạ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trong trường hợp này cần xác định việc mua bán nhà có phù hợp theo quy định hay không, bởi lẽ, nếu căn nhà thuộc quyền sở hữu của bạn thì việc mẹ bạn bán nhà cần có sự cho phép, ủy quyền của bạn theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

“Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương

…”

Do đó, nếu không có sự cho phép hay ủy quyền của chủ sở hữu thì mẹ bạn không có quyền bán căn nhà đó và hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu, các bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã giao kết . Tuy nhiên, nếu như căn nhà thuộc quyền sở hữu riêng của mẹ thì mẹ hoàn toàn có quyền bán mà không cần xin phép ý kiến của người con, khi đó, nếu như gia đình muốn hủy hợp đồng phải chịu trách nhiệm phạt cọc theo quy định về phạt cọc tại 328 Bộ luật dân sự năm 2015  như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đặt cọc là một trong những biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng và không thuộc trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm (tức là thực hiện công chứng hoặc chứng thực). Do đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc hay không là phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc không được công chứng vẫn có giá trị pháp lý:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự quy định nêu trên thì nếu hai bên không có thỏa thuận khác, khi bên gia đình bạn từ chối việc bán nhà thì phải trả cho bên đặt cọc số tiền 50 triệu và thêm 50 triệu tiền phạt đặt cọc. Việc bên mua nhà kêu mẹ bạn đền hợp đồng gấp 3 lần đang vượt quá quy định pháp luật nên gia đình có quyền thỏa thuận hoặc khởi kiện để xác định số tiền phạt cọc này.

Trân trọng.

CV tư vấn: Nguyễn Thị Nhung - Luật Minh Gia.