Thừa kế quyền sử dụng đất và vấn đề biên bản thỏa thuận phân chia thừa kế

Câu hỏi tư vấn:
 

Năm 2007 : Bố tôi mất , mẹ tôi đã mất từ năm 2000 .Năm 2010 : Có chủ trương đo đạc lại đất của chính quyền UBND Huyện . Tôi làm hồ sơ xin sang tên quyền sử dụng đất từ bố tôi sang cho tôi.Hồ sơ gồm : CMND của tôi, sổ hộ khẩu gia đình, đơn xin thừa kế quyền sử dụng đất ( làm từ năm 2005 ) và bìa đỏ photo mang tên bố tôi . Hồ sơ nộp cho địa chính xã. Năm 2012: UBND Huyện có chủ trương cấp đổi bìa đỏ loại cũ sang loại bìa đỏ mới , Tôi cầm bìa đỏ cũ mang tên Bố tôi lên UBND Xã đổi lại bìa đỏ mới mang tên Tôi . Nhưng cán bộ TƯ PHÁP xã không đồng ý cho tôi đổi mà yêu cầu tôi phải làm Biên bản họp gia đình thì mới trả lại bìa đỏ cho tôi .Biên bản họp gia đình tức là biên bản họp giữa Tôi và hai người anh của tôi . Nội dung biên bản họp gia đình là hai người anh đồng ý cho tôi thừa kế quyền sử dụng đất của Bố. Nhưng theo tôi lúc đó tôi và hai người anh đã không phải là một gia đình nữa ( Căn cứ theo sổ hộ khẩu ) và lại hai anh cũng không ký biên bản họp gia đình, nhưng cũng không kiện cáo gì cả .Biên bản họp gia đình là để tránh tình trạng kiện cáo sau này . Nhưng đất đai của gia đình tôi là đất ở ổn định và lâu dài từ trước đến nay không có bất cứ kiện cáo nào đến đất đai .Hai anh của tôi không có bất cứ kiện cáo nào mà chỉ là họ không ký biên bản họp gia đình . 

Vậy mong luật sư tư vấn cho Tôi :
1.      Tôi có nhất thiết phải làm biên bản họp gia đình trong trường hợp này không ?
2.      Quy định phải có biên bản họp gia đình mới áp dụng từ khi nào . trường hợp của tôi thì sao ?
3.      Tôi có thể tìm cơ quan chức năng cấp nào để giải quyết , phòng ban nào ?

 
Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về biên bản họp gia đình của bạn.

Theo như thông tin bạn đưa ra thì bố bạn lúc còn sống đã đồng ý để lại quyền sử dụng đất cho bạn sau khi bố bạn mất nhưng bố bạn chỉ kí vào vào đơn xin hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của bạn mà không hề lập bản di chúc riêng để định đoạt tài sản của mình. Vì vậy nên khi bố bạn mất vẫn được xác định là không có di chúc và tài sản của bố bạn sẽ được chia theo pháp luật.

Điều 676 của Bộ luật dân sự  2005 về người thừa kế theo pháp luật có quy định:

Điều 676: Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Áp dụng quy định trên với gia đình bạn thì người được hưởng thừa kế tài sản của bố bạn hiện tại là bạn và hai anh trai của bạn.

Điều 681 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định:

Điều 681: Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:
a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.

Như vậy, thời điểm bố bạn mất cũng là thời điểm mở thừa kế, do bố bạn không để lại di chúc nên sau khi có thông báo về việc mở thừa kế thì ba anh em bạn có thể họp mặt để thỏa thuận về các vấn đề cử người quản lý tài sản, cách thức phân chia tài sản…

Biên bản họp gia đình của bạn ở đây chính là biên bản họp mặt những người thừa kế. Có thể tài sản bố bạn để lại không chỉ có quyền sử dụng đât mà còn có các tài sản khác, mà hai anh trai bạn cũng thuộc diện được hưởng thừa kế nên rất dễ phát sinh tranh chấp sau này nếu không có biên bản thỏa thuận bằng văn bản về phân chia di sản thừa kế.  Hơn nữa, trong hồ sơ đăng kí thừa kế quyền sử dụng đất thì yêu cầu phải có biên bản phân chia di sản thừa kế. Vì vậy nên trong trường hợp của bạn, nếu bạn muốn sang tên quyền sử dụng đất từ tên bố sang tên mình thì bạn phải đăng kí thừa kế quyền sử dụng đất,  để đăng kí được buộc phải có chữ kỹ của hai anh trai bạn trong biên bản thỏa thuận của những người thừa kế.

 Thứ hai, về trình tự thủ tục đăng kí thừa kế quyền sử dụng đất và cơ quan giải quyết.

+   Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn (trường hợp nộp hồ sơ tại xã thị trấn thì trong vòng ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường).
 
+   Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
 
+   Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.