Thừa kế di sản là bất động sản được quy định như thế nào?

Nội dung tư vấn: Xin kính nhờ Luật sư tư vấn trường hợp sau: Trước đây Ông/bà nội có cho ba/mẹ tôi một mảnh đất làm nhà ở và tách sổ do Ba tôi đứng tên trên QSD đất đó. Nay ba tôi đã qua đời đột ngột không có di chúc. Nay tôi xin hỏi các câu hỏi sau: 1/ Bà nội tôi còn sống vậy bà nội tôi có được hưởng phần tài sản không ? (theo người hưởng thừa kế thứ 1) (Trước đây ông bà nội có làm hợp đồng cho tặng cho ba tôi) 2/ Mẹ tôi có người con riêng, vậy tài sản này có chia cho người con riêng của mẹ tôi không ? 3/ Tôi muốn làm thủ tục sang giấy CNQSDĐ qua tên tôi thì làm thủ tục như thế nào ? (hiện trên sổ còn nợ thổ cư thì có làm thủ tục sang sổ được không?) 4/ Mẹ tôi muốn lập thủ tục không nhận tài sản này và chuyển phần tài sản này cho tôi thì làm thủ tục như thế nào? Tôi chân thành cảm ơn sự tư vấn của Qúy Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về quyền thừa kế di sản của bà nội bạn và người con riêng của mẹ bạn

Vì ba bạn qua đời đột ngột và không để lại di chúc nên việc chia di sản thừa kế của ba bạn sẽ dựa trên quy định của pháp luật Dân sự về chia di sản thừa kế.

Điều 651 BLDS 2015 quy định:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Vì ông bà nội bạn đã cho ba mẹ bạn một mảnh đất làm nhà nên phần đất này thuộc sở hữu chung của ba mẹ bạn, phần di sản ba bạn để lại là quyền sử dụng 1/2 mảnh đất. Theo quy định tại Điều 651 BLDS 2015, phần di sản này lại được chia đều cho những người thừa kế hàng thứ nhất của ba bạn bao gồm mẹ bạn, bà nội bạn và những người con ruột hoặc con nuôi của ba bạn, như vậy, vì bà nội là mẹ ruột của ba bạn và tại thời điểm mở thừa kế, bà nội bạn vẫn còn sống nên bà nội bạn vẫn sẽ được hưởng một suất thừa kế theo quy định của pháp luật.

Người con riêng của mẹ bạn cũng sẽ được hưởng một suất thừa kế nếu người con riêng này trước đó được ba bạn nhận làm con nuôi hoặc nếu người con này chưa được nhận làm con nuôi của ba bạn nhưng phải chứng minh được quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng như cha, con thì sẽ phát sinh quyền thừa kế bởi quyền thừa kế chỉ đặt ra giữa những người có quan hệ về hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định tại Điều 654 BLDS 2015:

“Điều 654. Quan hệ thừa kế giữa con riêng và bố dượng, mẹ kế

Con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau và còn được thừa kế di sản theo quy định tại Điều 652 và Điều 653 của Bộ luật này.”

Thứ hai, về việc mẹ bạn muốn từ chối nhận di sản thừa kế và chuyển phần di sản mẹ bạn được nhận cho bạn và việc bạn muốn sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhà bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đang nợ tiền sử dụng đối với đất thổ cư nên khi ba bạn mất, bạn vẫn được quyền nhận di sản thừa kế và nhưng phải có trách nhiệm thực hiện phần nghĩa vụ này theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

“3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

Như vậy, bạn vẫn có thể sang tên quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà ba bạn để lại nhưng bạn có nghĩa vụ phải tiếp tục trả nợ trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn để bạn được sử dụng toàn bộ mảnh đất là di sản của bố bạn thì cần có sự thỏa thuận của những người thừa kế còn lại để bạn được nhận toàn bộ di sản thừa kế. Vì mẹ bạn là một trong những người thừa kế hợp pháp của ba bạn nên nếu mẹ bạn muốn từ chối nhận di sản thừa kế của ba bạn và muốn chuyển phần di sản đó sang cho bạn thì cũng phải ghi rõ trong thỏa thuận này.

Để sang tên quyền sử dụng đất cho mình, trước hết bạn cần làm thủ tục phân chia di sản thừa kế giữa những người thừa kế theo pháp luật của ba bạn, sau đó bạn phải nộp hồ sơ xin sang tên quyền sửu dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên môi trường. Hồ sơ gồm có:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, văn bản này bạn có thể tự lập rồi công chứng tại UBND cấp xã nơi ba bạn cư trú hoặc nơi có mảnh đất hoặc thực hiện thủ tục này tại văn phòng công chứng, trong văn bản thỏa thuận ghi rõ về việc những người thừa kế còn lại của ba bạn từ chối nhận di sản và để bạn thừa kế toàn bộ phần đất của ba bạn để lại hoặc ủy quyền cho bạn đứng tên đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

+ Chứng minh thư, sổ hộ khẩu,…

Tuy nhiên, vì phần di sản của ba bạn chỉ là 1/2 quyền sử dụng mảnh đất nên nếu bạn muốn xin sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ chỉ được sang tên đối với phần di sản đó, trừ trường hợp mẹ bạn cũng đồng ý cho bạn cả 1/2 quyền sử dụng đất còn lại thông qua hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Gia