Thế chấp tài sản theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015

1. Luật sư tư vấn pháp luật dân sự

Thế chấp tài sản là một hình thức bảo đảm được các bên thường xuyên lựa chọn trong quá trình giao kết hợp đồng đặc biệt là các hợp đồng liên quan đến vay tài sản giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với các tổ chức tín dụng điển hình là ngân hàng.

Hiện nay, mặc dù hợp đồng thế chấp tài sản được các bên thường xuyên giao kết nhưng không phải trường hợp nào cũng nắm bắt rõ các quy định pháp luật trong quá trình giao kết. Trên thực tế có rất nhiều các bên giao kết hợp đồng thế chấp tài sản nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản. Từ đó dẫn đến rất nhiều trường hợp bị ảnh hưởng khi phát sinh tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản.

Do đó, nếu bạn cũng đang có nhu cầu tìm hiểu về hợp đồng thế chấp tài sản hoặc đang gặp các vướng mắc liên quan đến loại tài sản này thì có thể liên hệ với công ty Luật Minh Gia để được kịp thời giải đáp các thắc mắc của mình, tránh các rủi ro không đáng có xảy ra đối với bản thân trong quá trình thực hiện hợp đồng.

2. Quy định của pháp luật dân sự liên quan đến hợp đồng thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Hiệu lực của thế chấp tài sản

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Quyền của bên nhận thế chấp

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015.

Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:

a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;

b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;

2. Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;

4. Theo thoả thuận của các bên.

------------

Câu hỏi - Chủ thể được nhận tiền bồi thường khi có hợp đồng thế chấp QSDĐ

Luật sư cho con hỏi: con tên Sang sinh năm 1995 con muốn hỏi các luật sư một việc: là nhà con vào 3 năm trước do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên phải cố miếng đất khoảng 9 công (900m2) với giá là 1 cây vàng 24 cho ông Tên A ( B_ Tên theo giấy CMND) và có viết một hợp đồng cố đất và cam kết trước khi chuộc lại đất là sẻ thông báo trước 2 tháng tức là ngày 30/12/2016. Nhưng đến năm đầu năm 2016 thì mãnh vuông ấy nằm ngay tuyến quy hoạch lộ nên được bồi thường đất. Số tiền bồi thường đất thì cha con đã lãnh. Nhưng thời gian sau có thêm chính sách " hỗ trợ tiền thiệt cho người canh tác" lúc ấy bên địa chính có gọi cha con lên để ký tên lãnh tiền. Nhưng không hiểu A nghe ai nói và cũng không thỏa thuận gì với cha mẹ con mà đem bản hợp đồng cố đất ban đầu hủy và sửa lại hợp đồng mới với tên là B ( đúng theo tên CMND) để nhận khoản tiền hỗ trợ ấy ( A có thừa nhận là mình tự ý nháy chữ ký của cha, mẹ con, công an ấp và những người chứng kiến_đã có biên bản thừa nhận về hành vi của mình khi hòa giải ở ấp). Song bên địa chính cũng chấp nhận và tự ý hũy hợp đồng mà cha con đã ký khi không có sự xác nhận của cha con( hợp đồng ban đầu địa chính gọi ra ký để lãnh) và nói sẽ giao số tiền ấy cho A. Gia đình con không hiểu nên có khiếu nại nhưng bên địa chính nói không đồng ý cho A lãnh thì họ vẫn có thể cho A lãnh được. Đến thời điểm hiện nay thì người ta bắt đầu thi công lại hỗ trợ thêm tiền "người giao mặt bằng tốt" nhưng bên A vẫn không cho cha con lãnh khoãng tiền đó ( mặt dù cha con là chủ sở hữu hợp pháp trên giấy tờ). Gia đình có yêu cầu giải thích và thỏa thuận rõ, tại vì còn 2 tháng nửa là nhà con phải chuộc lại đất theo hợp đồng rồi nhưng tiền hỗ trợ thiệt hại cho người canh tác ấy chỉ cho A lãnh hết thì thiệt hại sau này khi lộ hoàn thành thì đất vuông ấy gia đình con đâu thể canh tác j được thì thiệt hại gia đình con vẫn phải là người chịu. Vì theo như cố đất khi chuộc thì chủ đất phải trả số tiền mà lúc trước đã cố ( 1 cây vàng cho A, trong thời gian 3 năm qua A vẫn canh tác theo hợp đồng) xét thấy A không có thiệt hại gì nhiều. Nhưng bên có thẩm quyền vẫn giao cho A lãnh khoảng hỗ trợ đó. Nên gia đình thấy không hợp lý nhưng không biết nói làm sao.  Vậy cho con hỏi vụ việc làm giấy tờ hợp đồng giả. Tự ý hũy bản ký nhận ban đầu (địa chính) khi không có sự đồng ý của người đã ký?. Và đất đang tranh chấp thì có được giải quyết cho bên B lãnh tiền khi chưa thỏa thuận được hay không? Và ai được hưỡng phần tiền ấy là đúng. Cám ơn luật sư nhiều.

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ theo Điều 74 luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định pháp luât thì người sử dụng đất hợp pháp (được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi nhà nước thu hồi đất là chủ thể được nhận bồi thường đất theo quy định. Theo đó, có thể vì ông A đưa hợp đồng cố đất sửa thành hợp đồng mua bán chuyển nhượng nên mới có căn cứ để xác định ông A được nhận tiền hỗ trợ, cho nên gia đình cần tới để xác minh lại hợp đồng cố đất kia không phải là hợp đồng mua bán chuyển nhượng sẽ có căn cứ để nhận tiền bồi thường, hỗ trợ từ cơ quan nhà nước.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình! Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.

Trân trọng