Rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp chưa có Giấy chứng nhận nhưng đã bán cho nhiều người. Vì vậy, khi có dự định mua nhà ở chưa có Giấy chứng nhận, cần hết sức lưu ý về các vấn đề pháp lý để hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp.

Câu hỏi:

Tôi dự định mua một căn nhà từ một người mua lại từ cán bộ công an. Nhà này do Cơ quan Công an cấp cho cán bộ chiến sỹ. Cách đây ~5 năm, Phường đã yêu cầu các hộ dân trong khu kê khai thông tin phục vụ cấp sổ đỏ, tuy nhiên đến nay cả khu vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Hiện tại, trong hồ sơ/phần mềm nhà đất của Phường ghi nhận thông tin người bán đó là chủ sở hữu căn nhà này. Để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo tối đa lợi ích người mua, nhờ Luật Minh tư vấn các thủ tục cần thiết.

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Theo thông tin anh cung cấp, cả khu nhà ở này hiện nay chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sau đây gọi là Giấy chứng nhận). Tuy nhiên, trong hồ sơ nhà đất của phường đã ghi nhận thông tin người bán là chủ sở hữu căn nhà (người mua lại nhà của Cán bộ Công an). Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014:

“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

…”

Như vậy, đối với trường hợp của anh, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở cần có Giấy chứng nhận của người bán và công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán mới có thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Ngoài điều kiện về Giấy chứng nhận còn cần đáp ứng các điều kiện khác tại điểm b, điểm c, điểm d nêu trên như: nhà ở không có tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện bị thu hồi, trong thời hạn sở hữu nhà,… Anh có thể kiểm tra những thông tin này bằng cách đề nghị phía người bán xin trích lục hồ sơ nhà đất và xin xác nhận của UBND phường về việc nhà ở này đang có tranh chấp không. Vì bên bán chưa có Giấy chứng nhận nên các bên không thể thực hiện việc mua bán nhà ở một cách hợp pháp (được pháp luật công nhận).

Nếu anh vẫn có nhu cầu muốn mua căn nhà này khi chưa được cấp Giấy chứng nhận thì hai bên sẽ tự thỏa thuận, ký kết các hợp đồng với nhau và ký giấy biên nhận tiền, có thể đưa người làm chứng cùng ký tên hoặc anh liên hệ Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng về sự việc này. Tuy nhiên, do không được pháp luật công nhận nên người mua có thể gặp một số rủi ro như: bên bán đổi ý không muốn bán; tranh chấp về số tiền mua bán; khó khăn khi thực hiện thủ tục hành chính;…

Vì vậy, chúng tôi không khuyến khích khách hàng thực hiện mua bán nhà ở khi chưa đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, dễ phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.