Không lập thành văn bản, từ chối thực hiện hợp đồng có bị phạt cọc?

Nội dung tư vấn: Xin kính chào luật sư. Tôi xin được tư vấn về đất ạ. Trường hợp của tôi là thế này ạ. Tôi có 1 miếng đất có ý định bán và nhờ cò đất bán giùm vì ở xa nên mọi việc giao dịch với người mua tôi đều gửi qua tin nhắn với cò đất để làm thủ tục bán. Chưa có ký kết bất kỳ hợp đồng cọc nào chưa nhận 1 đồng tiền cọc nào từ người mua cũng như cò đất. Ngày hôm hẹn ra công chứng bán tôi đi từ NT ra ĐN để bán thì tôi quyết định không bán nữa. Vậy tôi có phải đền cọc không ạ. Nếu tôi đã đưa tiền đền cọc cho cò đất rồi thì theo luật có đòi lại được không. Tôi chuyển khoản tiền cọc cho cò đất ạ. Xin luật sư tư vấn giùm ạ. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định của BLDS 2015 thì việc đặt cọc không nhất thiết phải được lập thành văn bản mới có hiệu lực nên nếu bạn và bên mua có thỏa thuận về việc đặt cọc, bên mua có chuyển cho bạn số tiền cọc thì giữa bạn với người đó đã giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau. Bạn sẽ là bên nhận đặt cọc, bên mua sẽ là bên đặt cọc còn cò đất chỉ đóng vai trò là trung gian môi giới giữa hai bên.

Bạn đã giao kết hợp đồng với bên mua nhưng sau đó lại không đồng ý bán nữa, tức là bạn đã từ chối thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc mà đã chuyển số tiền cọc cho bạn, bạn cũng nhận được số tiền cọc thì khi từ chối thực hiện hợp đồng, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa, bạn mới phải trả lại số tiền mà bên kia đã đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền cọc mà bên kia đã đưa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, vì bên mua chưa chuyển tiền cọc cho bạn, tức là thực chất chưa có hợp đồng đặt cọc giữa bạn và bên mua thì bạn không có trách nhiệm phải đền cọc cho bên mua, bạn có quyền đòi lại số tiền đền cọc đã chuyển khoản cho cò vì giữa bạn và bên mua chưa có giao kết hợp đồng đặt cọc thì không có lý do gì mà bạn phải đền cọc.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Gia