Xây dựng nhà trông coi vườn trên đất nông nghiệp. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp lâu dài.

Pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa đất nông nghiệp là gì nhưng xét về loại đất có thể hiểu đây là loại đất được sử dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi,... Do đó, người sử dụng đất cần phải sử dụng đúng mục đích của loại đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

1. Có được xây nhà để trông coi vườn trên đất nông nghiệp không?

Hỏi: Trước đây bố mẹ tôi là công nhân của một xí nghiệp nhà nước, năm 1993 được xí nghiệp tạo điều kiện cấp đất cho hộ gia đình sử dụng và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm. Nay gia đình tôi muốn xây một căn nhà cấp bốn trên đất đó để trông coi vườn cây có hợp pháp không? Rất mong được giải đáp sớm. Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn đang sử dụng thửa đất với mục đích cụ thể là đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm). Theo đó, bạn có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích theo quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

…”

Trường hợp bạn muốn xây dựng nhà trên thửa đất nông nghiệp, hành vi của bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

…

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

…”

Như vậy, để thực hiện thi công công trình xây dựng hợp pháp, bạn cần tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây nhà cấp 4.

2. Đất nông nghiệp chuyển đổi có được cấp sổ đỏ không?

Hỏi: Cách đấy khoảng 18 năm về trước gia đình tôi và nhà hàng xóm có đổi nhau một mảnh đất nông nghiệp để thuận tiện cho việc cho canh tác. Nhưng thời điểm lúc đó, không làm giấy tờ, chỉ thoả thuận bằng miệng vì sự tin tưởng lẫn nhau và mảnh đất trao đổi của nhà hàng xóm không có GCNQSDĐ. Hiện nay có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Gia đình hàng xóm có thể khởi kiện đòi lại đất không?

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, thửa đất gia đình bạn đang sử dụng có nguồn gốc từ việc đổi với gia đình hàng xóm. Tuy nhiên, thông tin bạn đưa ra không thể hiện rõ bạn có những giấy tờ gì liên quan đến thửa đất đang sử dụng. Do đó, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Như vậy, nếu bạn có một trong các căn cứ nêu trên, bạn có thể thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, gia đình hàng xóm không có căn cứ để đòi lại phần đất đã chuyển đổi cho bạn.

3. Thời hạn sử dụng lâu dài đối với đất nông nghiệp

Hỏi: Gia đình sử dụng vườn trồng đào lộn hột diện tích 01 ha từ 06/1997 đến nay không có giấy tờ gì. Trong quá trình sử dụng, gia đình tôi không tranh chấp với ai. Gia đình tôi có quyền xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất vĩnh viễn cho lô đất này hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, phần đất bạn đang sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất từ năm 1997 đến nay. Do đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi xác định loại đất theo hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

…”

Theo đó, đất nông nghiệp được xác định là nhóm đất sử dụng có thời hạn theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

…”

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên, nếu bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích là đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất của bạn được xác định theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.