Tư vấn về mua bán đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xin chào Anh/Chi của công ty Luật Minh Gia, xin tư vấn giùm em về việc bán đất với ạ. Vợ chồng em có mua 1 mảnh đất của Anh A, mảnh đất này là đất dự án của công ty S, nên khi anh A mua mảnh đất này của Sthì chỉ là hợp đồng góp vốn chứ không phải hợp đồng mua bán. Khi nào làm móng thì S mới chuyển thành hợp đồng mua bán và sang tên cho anh A. Do quen biết nên nhà em mua lại mảnh đất đó của anh A, giấy tờ mua bán giữa nhà em và anh A chỉ là văn bản cam kết viết tay và công chứng ở văn phòng công chứng, Anh A giao lai sổ đỏ và hợp đồng góp vốn giữa anh A và S cho nhà em. Vì vậy nếu sau này nhà em làm móng và xây dựng nhà ở thì anh A sẽ đứng ra ký giấy tờ làm thủ tục với bên S để S sang tên cho Anh A, sau đó anh A sẽ chuyển sang tên chính chủ cho vợ chồng em. Bây giờ nhà em không có nhu cầu ở nên định bán mảnh đất đó cho anh B. chỉ là bán sang tay giống như anh A bán cho nhà em thôi, vì hợp đồng góp vốn vẫn là đứng tên anh A với cty S. Vậy xin hỏi nếu nhà em bán sang tay như vậy cho anh B thì nhà em có phải nộp thuế TNCN hay không, và có phải đóng các loại phí gì không ạ. Xin tư vấn sớm giúp em ạ. EM xin cảm ơn. 

Trả lời tư vấn: Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi này chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin của bạn cung cấp, bạn mua đất của anh A nhưng chưa được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó bạn lại muốn chuyển nhượng lại cho một người khác, như vậy ngay từ đầu việc chuyển nhượng đất đai đã vi phạm quy định của pháp luật. Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện luật định. Cụ thể Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sư dụng đất của bạn cho người khác khi chưa được đứng tên trên GCNQSDĐ và hợp đồng không được công chứng/chứng thực là không hợp pháp, do đó hợp đồng mua bán này sẽ bị vô hiệu. Theo đó, hậu quả của giao dịch dân sự là các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật dân sự 2015).

Về vấn đề nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân thì thu nhập chịu thuế được quy định như sau:

...

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê bất động sản)...

Như vậy khi thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản thì người chuyển nhượng phải thực hiện việc đóng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này là không hợp pháp nên không có căn cứ để nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Vy Diễm - Luật Minh Gia