Trần Tuấn Hùng

Tư vấn mua đất có diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ đỏ?

Nội dung tư vấn: Gia đình tôi dự kiến mua căn hộ tầng 3+4 thuộc nhà biệt thự cổ (khoảng hơn 10 hộ sinh sống). Sổ đỏ đứng tên duy nhất là người chồng. Hiện nhà có sổ đỏ 23.6m2, một mặt bằng, nhưng chủ nhà đã cơi nới thêm tầng 4 lên tổng diện tích là 56m2.

Ngoài ra, chủ nhà có mua lại 3m2 ở tầng 1 để để xe mà chỉ có giấy tờ viết tay của chủ cũ vẫn đang ở tầng 1. (Do phần đất này thuộc diện tích sử dụng chung của các hộ trong biệt thự nhưng các hộ lấn chiếm dần).

Trường hợp sổ đỏ có diện tích nhỏ hơn diện tích sử dụng, kèm thêm 3m2 ở tầng 01 chỉ có giấy tờ viết tay của chủ cũ lấn chiếm như vậy. Tôi nên làm thế nào khi nhận chuyển nhượng nhà để an toàn nhất.

Rất mong nhận được tư vấn của luật sư.

 
Tư vấn mua đất có diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ đỏ?
Tư vấn chuyển nhượng đất có diện tích sử dụng lớn hơn sổ đỏ?

 
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Để nhận được giấy chuyển nhượng đất an toàn và sau này không xảy ra tranh chấp gì thì chúng tôi tư vấn cho bạn cần phải xác định rõ các vấn đề như sau:

 Thứ nhất, bạn phải làm rõ xem mảnh đất bạn mua căn hộ thuộc nhà biệt cổ thì đó là phần tài sản chung theo hộ gia đình hay là số đỏ đứng tên duy nhất người chồng.

+ Nếu mảnh đất được cấp theo hộ thì khi chuyển nhượng mảnh đất cần có xác nhận đồng ý của các hộ trong gia đình

+ Nếu mảnh đất là tài sản riêng của chồng thì chỉ cần chuyển nhượng sang trên bên người đứng sổ đỏ.

Thứ hai, việc chủ nhà mua lại 3m2 ở tầng 1 để xe mà mới có giấy tờ viết tay của chủ cũ thì cần phải được đem đi công chứng hợp pháp với quy định của pháp luật. Bởi căn cứ theo khoản 3 - Điều 167 - Luật đất đai 2013 như sau:

" 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên"

Thứ ba, việc chủ nhà xây thêm tầng 4 lên tổng diện tích tăng thêm là 56m2. Đối với phần diện tích này thì cần hợp pháp hóa khi chuyển nhượng. Trường hợp này chủ nhà thỏa mãn điều kiện sau thì phần diện tích đó sẽ được nhà nước chứng nhận trong sổ đỏ:

Căn cứ khoản 5 - Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:

" 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có".

Như vậy để tránh sau này xảy ra tranh chấp trên phần diện tích bạn muốn mua lại như trên thì cần đáp ứng các điều kiện trên.

Thủ tục và các bước chuyển nhượng chúng tôi đã có một bài viết cụ thể bạn có thể tham khảo như sau: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất đai

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn mua đất có diện tích sử dụng lớn hơn trong sổ đỏ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

 

Trân trọng!
Luật gia: P.T.Nguyệt - Luật Minh Gia

Hotline: 1900.6169