Hỏi đáp pháp luật Đất đai

  • Tranh chấp thừa kế đất đai đã qua công chứng

    • 26/05/2016
    • Phan Thanh Trà
    • Nội dung đề nghị tư vấn: Bố tôi mất có để lại 2 thửa đất có sổ đỏ mang tên bố là người đại diện sở hữu. Sau đó, Mẹ, các anh chị em tôi bàn bạc ký giấy và công chứng, sang tên sổ đỏ cho anh tôi là T V với tinh thần là nếu có vấn đề gì với mảnh đất hương hỏa này thì cùng nhau chia sẻ. Nhưng đến nay vẫn chưa sang tên được sổ đỏ...


    Hiện thửa đất đó nằm trong dự án làm đường cao tốc và đã được đền bù. Mẹ tôi muốn chia tiền bồi thường đất đó cho mọi người trong gia đình, nhưng anh T V không đồng ý, không cho chia, anh V chiếm lấy hết. Anh tôi bảo rằng, mọi người và mẹ tôi đã đồng ý ký giấy sang tên rồi thì không có quyền đòi hỏi gì nữa. Vậy tôi xin hỏi: 1. Hiện 2 thửa đất đó vẫn mang tên bố tôi, mẹ tôi còn có quyền phân chia tài sản đất đai , tiền đền bù đó nữa không? 2. Nếu 2 thửa đất đó đã sang tên cho anh T V, khi chúng tôi ký giấy đồng ý cho anh V sang tên với tinh thần anh em tin tưởng nhau sau này có bán đất hay được đền bù thì cùng được hưởng, mẹ tôi là người làm chứng cho điều này. Nhưng anh V lại nuốt lời, không chịu chia tiền đền bù. Vậy, trong trường hợp này chúng tôi có được đòi hỏi gì không, có thể nhờ pháp luật can thiệp được không? 3. Mọi thủ tục, giấy tờ sang tên sổ đỏ cho anh T V, đến nay đã gần 2 năm mà không đổi được sổ đỏ, vậy nó còn giá trị pháp lý nữa không ạ? Tôi xin chân thành cảm ơn!
     
    Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho công ty Luật minh gia của chúng tôi, trường hợp của bạn tôi xin giải quyết như sau :


    Thứ nhất, theo khoản 4 điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định như sau :


    4. Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản”.
     
    Như vậy , nếu như bạn và gia đình đã thống nhất bàn bạc ký giấy và công chứng thì về mặt pháp lý anh V đã có quyền sử dụng mảnh đất đó và anh V đã có thể sử dụng văn bản công chứng này để chứng minh được quyền nhận tiền bồi thường về đất đai.


    Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng, theo các nguyên tắc quy định tại Điều 412 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nếu bạn và gia đình (với tư cách là bên chuyển nhượng) không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bạn phải trao đổi, thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng. Sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:


    * Trường hợp thứ nhất: Bên nhận chuyển nhượng đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã giao kết:

    Nếu các bên thống nhất hủy bỏ giao dịch thì hai bên tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng như sau:
     
    Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.


    – Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.


    – Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.


    Như vậy, nếu bạn không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bạn,gia đình và bên nhận chuyển nhượng phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng) để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.


    * Trường hợp thứ hai: Bên nhận chuyển nhượng không đồng ý hủy bỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên không nhất được việc hủy bỏ hợp đồng đã giao kết:

    Như trên đã nêu, sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hơn nữa, Điều 5 Luật công chứng đã quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Do đó, bạn và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.


    Tuy nhiên, cũng theo quy định nêu trên, hợp đồng công chứng có thể bị tòa án tuyên bố là vô hiệu khi có đầy đủ các căn cứ quy định của pháp luật. Căn cứ để tòa án tuyên bố hợp hợp đồng, giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Bộ luật Dân sự, gồm các trường hợp như sau:


    – Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).


    + Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;


    + Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;


    + Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.


    + Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.


    – Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự).


    – Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự).


    – Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự).


    – Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)


    – Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)


    - Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự)


    – Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự)


    Vậy, nếu vi phạm một trong một các quy định nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Nếu có căn cứ cho rằng hợp đồng giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng vi phạm các quy định đó thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện để tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.


    Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự:


    – Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.


    – Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

     

    Ngoài ra, với những nội dung trong hợp đồng công chứng lúc này vẫn chưa sang tên sổ đỏ thì vẫn còn giá trị hiệu lực bởi lẽ hiện chưa có quy định về hiệu lực của những văn bản này.

     

    TRÂN TRỌNG.
    Cv:Trà Phan -  Công ty Luật Minh Gia

    Hotline: 1900.6169