Trần Phương Hà

Quy trình đo đạc đất đai để giải quyết tranh chấp về ranh giới đất.

Đất đai là một trong những bất động sản có giá trị lớn và biến động theo thời gian do đó các vấn đề về đất đai luôn nhận được sự quan tâm của cả xã hội. Hầu hết đều xoay quanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đền bù tái định cư trong trường hợp bị thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nhiều vấn đề khác có liên quan.

1. Luật sư tư vấn.

Mặc dù, các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất đòi hỏi sự chính xác và nhất quán, tuy nhiên vẫn có nhiều trường hợp có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc chênh lệch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hồ sơ quản lý của cơ quan nhà nước. Sự chênh lệch này ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu và các chủ thể khác đã và đang tiến hành các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất. Nếu bạn đang trong tình huống khó khăn này và cần sự trợ giúp đội ngũ luật sư, đừng ngần ngại hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc liên lạc theo hotline 1900.6169 để được hỗ trợ các vấn đề pháp lý như :

- Tư vấn về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giải đáp thắc mắc về các khoản bồi thường khi bị thu hồi đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

 - Tư vấn về quyền về lối đi qua, quyền hưởng dụng bất động sản và các quyền khác liên quan đến bất động sản liền kề.

Để có cái nhìn khách quan hơn về vấn đề, chúng tôi xin gửi đến bạn vụ việc dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.

2. Quy trình đo đạc để giải quyết tranh chấp đất đai.

Nội dung yêu cầu tư vấn:  Xin cho em hỏi với là nhà em có một ngôi nhà các cụ đã xây dựng từ lâu nhà mái ngói và có chân móng giọt danh và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2001 với tổng diện tích là 474 m2 đất ở đến năm 2008 thì địa chính xã có đi đo lại đất và cấp sổ đỏ thì người hàng xóm nhà em có đổ bê tông sân lên hết phần móng và giọt gianh đến sát lên tường nhà em.Vì điều kiện kinh tế nhà em đi làm ăn nên không có ai ở nhà vì thế khi địa chính về đo đạc nhà em không biết gì đến tháng 9 năm 2016 gia đình em về và tháo rỡ nhà cũ xây nhà mới thì nhà hàng xóm nói em lấn đất nhà họ. Em đã mời địa chính xã xuống đo đạc thì họ đưa số đo mới năm 2008 ra đo và chỉ đo 2 góc nên nhà em phải thụt về 60cm và mất luôn cả phần đất móng nhà cũ. Nhưng theo như em biết thì phải đo cả 4 góc thì mới biết tổng thể đất nhà em thừa hay thiếu. Xin luật sư cho em biết địa chính đo hai góc như thế có đúng không? Và số đo của năm 2008 và 2001 có khác nhau không? Tại vì em thấy sổ đỏ của nhà hàng xóm cấp năm 2008 co cả sơ đồ thửa đất và số liệu bốn góc cụ thể còn sổ nhà em năm 2001 thì chỉ có tổng diện tích. E phải làm như thế nào nếu em đo cả 4 góc mà tổng diện tích nhà em thiếu hụt so với sổ ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Đối với hành vi của cán bộ địa chính có vi phạm hay không. Theo quy định tại, mục 7.13 Mục 7 phần đo vẽ nội dung bản đồ địa chính của Quyết Định 08/2008/QĐ - BTNMT có quy định:

"...7.13. Trước khi đo vẽ chi tiết phải phối hợp với chính quyền địa phương, đề nghị các chủ sử dụng đất cung cấp bản sao (không cần công chứng) các giấy tờ liên quan đến thửa đất và cùng chủ sử dụng đất xác định chính xác ranh giới sử dụng đất của từng chủ sử dụng. Riêng đối với khu vực đất đô thị, đất của các tổ chức, khu đất có giá trị kinh tế cao tại các điểm ngoặt, ở chỗ đoạn cong trên đường ranh giới sử dụng đất phải được đánh dấu mốc bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.

Trường hợp thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất (mô tả các mốc ranh giới hoặc ghi kích thước từng cạnh thửa) với các thửa đất liền kề và hiện trạng đường ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có thì đường ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề hoặc hiện trạng đường ranh giới của thửa đất đã thay đổi so với đường ranh giới thể hiện trên giấy tờ đó thì việc xác định ranh giới thửa đất thực hiện như sau:

Đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (gọi chung là đơn vị đo đạc) có trách nhiệm xem xét cụ thể về hiện trạng sử dụng đất, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định và lập bản mô tả về ranh giới thửa đất (phụ lục 10); chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất và người nhận bản mô tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc đã nhận bản mô tả này (phụ lục 10);

Sau mười (10) ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó.

Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp người sử dụng thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất đó cho Ủy ban nhân dân cấp xã để gửi cho người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã để giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai và ranh giới thửa đất được đo đạc theo kết quả giải quyết tranh chấp đó.

Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng và đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp sử dụng đất thành hai (02) bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để giải quyết.

Đối với khu vực đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản đã có bờ phân định các thửa, cho phép không cần lập bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất cho từng thửa đất, nhưng phải công bố công khai bản vẽ và lập Biên bản theo quy định ở khoản 3.9 Quy phạm này. Trường hợp đã lập biên bản xác định ranh giới sử dụng đất cho từng thửa đất thì không cần công bố công khai bản vẽ.

Trong qua trình đăng ký quyền sử dụng đất, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu ranh giới sử dụng đất không thay đổi thì bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất này là một trong các tài liệu của hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp có thay đổi về ranh giới sử dụng đất thì phải lập lại bản mô tả này."

Để xác định việc đo đạc có chính xác hay không cần phải xác minh khi tiến hành thủ tục đo đạc thì cán bộ địa chính đã thực đúng và đầy đủ theo quy trình mà pháp luật đã quy định hay không? (có thực hiện xác định hiện trạng sử dụng đất,lấy ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác đinh ranh giới hay không, và có thực hiện lập và chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng để kí xác nhận theo quy định trên hay không...). Nếu như có căn cứ cho rằng cán bộ địa chính không thực hiện đúng các thủ tục trên mà tự ý xác định luôn ranh giới thì bạn có thể khiếu nại hành vi hành chính này của cán bộ địa chính. Thời hiệu khiếu nại hành vi hành chính là 90 ngày, kể từ ngày cá nhân, tổ chức biết được hành vi hành chính của Cơ quan nhà nước xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.  

Theo quy định của Luật Đất Đai 2013:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

…”

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trong trường hợp trên, hiện tại đang có tranh chấp về ranh giới đất đai, vậy bạn có thể dựa vào hiện trạng sử dụng đất (nếu có căn cứ xác thực phần đất trong GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất không trùng khớp), các giấy tờ chứng nhận quyền sử đất để yêu cầu UBND cấp xã thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp giữa các bên.

Nếu việc hòa giải không thành bạn có thể thực hiện việc lực chọn 1 trong hai hình thức giải quyết sau:

Thứ nhất, bạn gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên Chủ tịch UBND cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, nếu sau khi có quyết định giải quyết mà bạn không đồng ý với quyết định đó thì có thể thực hiện khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc thực hiện khởi kiện ra TAND về quyết định hành chính đó của Chủ tịch UBND.

Thứ hai, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến TAND để giải quyết tranh chấp giữa các bên đương sự.

Khi thực hiện việc giải quyết tranh chấp bạn cần phải cung cấp đầy đủ các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất của mình, hiện trạng sử dụng đất, biên lai nộp thuế… Trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, các cơ quan, đơn vị sẽ có trách nhiệm đo đạc lại diện tích sử dụng đất của hai bên, để xác thực đúng ranh giới đất của gia đình bạn có bị lấn hay không.

>> Luật sư tư vấn thắc mắc về tranh chấp đất đai, gọi: 1900.6169

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Chuyển quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo pháp luật?

Thưa luật sư xin tư vấn giúp. Ông bà nội tôi có 8 ngừời con 3trai và 5 con gái, nay đã xây dựng gia đình và ở riêng từ lâu ông bà đã chia thửa đất của ông bà cho 2 chú còn lại ông đã làm sổ đỏ đứng tên ông và cũng đã làm hộ khẩu chỉ 2 ông bà. Giờ ông mất và vợ chồng tôi phung dưỡng bà, nay bà muốn trao quyền sử dụng đất cho tôi mà chú tôi không nghe. Vậy cho tôi  hỏi chú tôi làm vậy có đúng pháp luật không. Tôi mong sớm nhận đựơc sự tư vấn của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự

>> Thừa kế theo pháp luật và phân chia di sản thừa kế theo pháp luật?

>> Phân chia di sản thừa kế khi chồng hoặc vợ mất trước

Như vậy, với quyền sử dụng đất do bố, mẹ đứng tên nên hai người sẽ có quyền định đoạt, sử dụng chung. Tuy nhiên, vì bố mất nên tài sản sẽ phải chia đôi, trong đó 1/2 giá trị của bố mất không có di chúc sẽ xác định là di sản thừa kế và thực hiện phân chia cho những người thừa kế hợp pháp gồm mẹ và 8 anh, chị em. Do đó, việc người chú không đồng ý cho mẹ thực hiện sang tên cho hai vợ chồng và yêu cầu phân chia di sản thừa kế là đúng với quy định pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Quy trình đo đạc đất đai để giải quyết tranh chấp về ranh giới đất.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn liên hệ bộ phận luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến để được tư vấn.

Gọi ngay