Tuấn Luật sư

Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Nội dung hỏi luật sư: Chào Công ty Luật Minh Gia, vợ chồng tôi định mua căn nhà với giá 1,850,000,000 (một tỷ tám trăm năm mươi triệu), nhưng bên bán chỉ khai bán với giá 500,000,000 (năm trăm triệu). Như vậy giữa bên bán và bên mua ai được lợi hơn và sau này tôi muốn bán thì không được bán dưới 500,000,000 đúng không?


Tiếp theo, vợ chồng tôi đã đứng tên một căn nhà nhưng nay hai vợ chồng tôi đình đứng tên căn nhà này, chúng tôi muốn hỏi sau này khi bán chúng tôi phải nộp thuế Thu nhập cá nhân thế nào? Rất mong sự tư vấn từ công ty. Xin cảm ơn.

thue-thu-nhap-ca-nhan-khi-mua-ban-nha-dat-jpg-02112014075643-U1.jpg

Tư vấn về thuế TNCN khi chuyển nhượng đất đai, bất động sản

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước:

Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần.

Bên mua: Phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% giá trị ghi trong hợp đồng căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP; lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP; lệ phí địa chính.


Như vậy khi khai giá mua bán nhà thấp cả hai bên đều được lợi. Tuy nhiên việc khai giá quá thấp cũng chứa đựng nhiều rủi ro, bởi nếu bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện có thể bị truy thu thuế, xử phạt hành chính.


Ngoài ra, căn cứ vào Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì:


“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Như vậy, khi giá trị căn nhà có sự biến động lớn (tăng hoặc giảm giá) một trong hai bên nhận thấy mình bị thiệt, khi đó rất dễ xảy ra tranh chấp và phía bên kia có thể đưa ra căn cứ 2 bên làm hợp đồng giả tạo (che giấu hợp đồng chuyển nhượng thật nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nước) để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận (bên mua trả nhà, bên bán trả tiền), tuy nhiên các bên đưa nhau ra tòa cũng gặp không ít khó khăn, mất thời gian và gây tốn kém cho cả 2 bên.

Anh có thể bán dưới 500.000.000 (năm trăm triệu) bởi giá cả khi mua bán nhà là tự do ý chí của các bên và theo giá thị trường tại thời điểm anh bán, pháp luật không cấm, trừ trường hợp nhằm trốn tránh các nghĩa vụ với Nhà nước.


Khi thực hiện việc bán nhà, anh chị không thuộc trường hợp được miễn thuế vì có nhiều hơn một căn hộ. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân được tính như đã nói ở trên.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ?

Xin chào Luật sư.Tôi có một việc cần Luật sư tư vấn giúp như sau:Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của gia đình hàng xóm cũ được 1 tháng, nay gia đình đó đã chuyển đi nơi khác. Mảnh đất đó do lấn chiếm đất ao hồ trước năm 1993 mà có nhưng không nằm trong quy hoạch dự án nào cả (Thực ra có 1 quy hoạch treo gần 20 năm và hiện giờ đã bỏ nhưng phường không thông báo và dỡ bỏ bảng quy hoạch đó). Trên mảnh đất có 1 nhà mái bằng 1 tầng và 1 tum. Hàng năm địa chính vẫn thu thuế đất mảnh đất đó dưới tên chủ nhà là hàng xóm cũ. Giữa năm 2016 nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận cho các hộ sở hữu khu vực đất lấp ao đó. Chủ nhà hàng xóm cũ đã khai các thông tin vào hồ sơ xin cấp GCN và chuyển lên địa chính phường xem xét. Nay tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận đó có được mang tên tôi không hay phải làm dưới tên chủ nhà là hàng xóm cũ? Thủ tục xin cấp GCN cần có những gì? Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không?

>> Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo đó, vì diện tích đất mà gia đình mua chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nên giao dịch mua bán trước đó do hai bên xác lập không có giá trị pháp lý. Liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo chủ trương cấp giấy của địa phương thì người sử dụng đất (bên bán) sẽ phải làm thủ tục cấp  giấy chứng nhận đứng tên họ trước, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì hai bên mới giao kết lại hợp đồng có công chứng và hoàn thiện hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho phía gia đình bạn được.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV - Trần Thu Cúc - Công ty Luật Minh Gia

Gọi ngay