Hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất

Phần đất mà tôi dự định mua thì vẫn chưa chuyển đổi. Nay chủ sở hữu đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp vay ngân hàng.
Vậy xin cho hỏi nếu tôi mua mảnh đất đó thì có thể cắt thửa cấp quyền sử dụng đất cho tôi được không. Nếu được thì tôi cần làm những thủ tục gì?
Xin chân thành cảm ơn!
 
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
 
Căn cứ theo quy định tại Điều 320 và Điều 321 – Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền của bên nhận thế chấp như sau: 

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

…

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Nếu mảnh đất đó đã được thế chấp tại ngân hàng để vay tiền nên để được chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng, như vậy nếu bạn muốn mua 100m2 đất trong mảnh đất 1000m2 đấy thì phải được sự đồng ý của ngân hàng hoặc yêu cầu chủ sử dụng đất thực hiện thủ tục giải chấp sau đó các bên mới thỏa thuận chuyển nhượng.
 
Về việc chuyển mục đích sử dụng đất
 
Việc chuyển mục đích sử dụng đất nhà nước yêu cầu phải thông qua thủ tục xin phép đối với một số trường hợp cụ thể. Hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất được hướng dẫn bởi Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT

 Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

…

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

 
Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì trong sồ sơ xin chuyển cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy sau khi chủ sở hữu kia thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp với ngân hàng thì bạn mới có thể tách thửa để đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, khi thực hiện thủ tục tách thửa đất phải đảo đảm diện tích của thửa đất tách ra không nhỏ hơn hạn mức tối thiểu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương có đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia: Mai Anh – Công ty Luật Minh Gia