Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thay đổi chủ sở hữu?

1) Luật sư tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng thuê đất.

Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về hợp đồng thuê đất như:

+ Nắm được quy định của pháp luật về hợp đồng thuê đất;

+ Nắm được các trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng thuê đất;

+ Biết được những trường hợp nào được chấm dứt hợp đồng thuê đất trước hạn;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc Gọi: 1900.6169 , bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây: 

2) Quy định pháp luật về đơn phương chấm dứt hợp đồng đất.

Xin chào quý luật sư cho em hỏi về việc đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà như sau: Gia đình em (bên B) có thuê đất từ một người A, thời hạn thuê là từ 01/01/201x - 01/01/201x (04 năm). Trong thời gian cho thuê, tức là vừa rồi, khoảng tháng 11/201x, bên A có bán lại mảnh đất mà bên B thuê cho một bên thứ 3, em gọi là bên C. Theo hợp đồng, trong thời gian 2 năm đầu, tức là từ 06/201x - 06/201x, giá thuê sẽ trả mỗi tháng, và mức giá là 4.000.000đ / 01 tháng. Sau thời gian 2 năm đầu, thì mức giá sẽ do 2 bên A và B tự thỏa thuận. Tính từ thời điểm 06/201x, bên B vẫn tiếp tục trả cho bên A mức giá cũ là 4.000.000đ / 01 tháng và không thấy bên A có biểu hiện phản đối hay yêu cầu khác. Đến bây giờ, sau khi đã mua được đất, bên C yêu cầu bên B là tăng giá thuê đất lên 6.000.000đ / 01 tháng, nếu không đồng ý sẽ lấy lại đất. Vậy em muốn hỏi quý luật sư gia đình em (bên B) có bị lấy lại đất nếu như bên C yêu cầu không, và mức bồi thường sẽ như thế nào? (toàn bộ nhà cửa trên đất bây giờ là bên B xây dựng, khi thuê đất chỉ là đất trống chưa khai hoang). Khi bên B kiện ra tòa thì tòa sẽ xử lý như thế nào? Trong hợp đồng không quy định đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng vậy bên B có được bồi thường theo pháp luật không? Bên B phải làm gì trong trường hợp này? Em kính gửi quý luật sư hợp đồng thuê đất của bên B. 

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Hướng dẫn thủ tục khởi kiện dân sự?

Bên cạnh đó, trong Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 238. Chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác

Khi chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao.

Như vậy, kể từ thời điểm bán nhà thì bên bán là bên A đã bán toàn bộ phần diện tích cho bên C; từ đó bên C phải kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên A khi để tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê. Thế nhưng nếu như bên C cố tình thay đổi nội dung hợp đồng thì bên gia đình có quyền khởi kiện yêu cầu bên C giữ nguyên các điều khoản điều khoản để tiếp tục thực hiện hợp đồng, nếu không có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và bên C có nghĩa vụ bồi thường cho gia đình dựa trên thiệt hại thực tế như: công trình trên đất (nếu công trình được bên A đồng ý cho xây dựng), các tài sản bị thiệt hại khác,...Theo đó, gia đình có quyền khởi kiện và có thể tham khảo thủ tục khởi kiện nêu trên.

------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn về khấu trừ tiền bồi thường khi thuê đất

Kính gửi Qúy Công ty,Công ty tôi thực hiện đầu tư dự án. Hiện nay, đang tính tiền thuế sử dụng đất và khấu trừ tiền bồi thường nhưng bị vướng mắc. Xin nhờ Qúy Công ty tư vấn giúp:- Dự án  đã được UBND tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hổ trợ tái định cư vào năm 2008 trong đó căn cứ theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP.- Sau đó đến năm 2012, được nhà nước giao đất giai đoạn 1.- Đến tháng 12/2017 Sở tài chính đã ra văn bản xác định giá trị được khấu trừ tiền bồi thường là 12 tỉ. Và đề nghị cục thuế phân bổ khấu trừ khi Cty tôi thực hiện nghĩa vụ tài chính.- Cục thuế sau đó phân bổ như sau: Lấy 12 tỉ chia cho toàn bộ diện tích giao đất đợt 1 rồi nhân với diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ra giá trị gần 7 tỉNhư vậy cách tính của cục thuế là đúng hay sai? Xin cảm ơn rất nhiều.Trân trọng!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 15 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

Điều 15. Xử lý số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

2. Trường hợp thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Như vậy, trong trường hợp này doanh nghiệp của anh/chị đang ứng trước về số tiền bồi thường, tuy nhiên, vì đây là giao đất theo các giai đoạn nên nhà nước phải có sự phân bổ việc bù trừ số tiền giải phóng mặt bằng tương ứng với từng giai đoạn, cho nên, việc tính toán từ phía cơ quan nhà nước là có căn cứ và giai đoạn 1 khi giao đất anh/chị chỉ được trừ 7 tỷ theo công thức trên.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình! Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.