Bồi thường chi phí còn lại đầu tư vào đất cho thuê khi bị Nhà nước thu hồi đất

Kính chào quí Luật sư, Gia đình em có hợp đồng thuê đất với UBND xã nội tại có nêu mấy ý:
- Cho thuê đất xây nhà với giá trị cho thuê được tính 5 năm 1 lần, sau 5 năm, giá thuê đất sẽ do hội đồng lúc đó quyết đinh.
- Nhà xây trên đất theo quy cách chuẩn của nhà nước ( yêu cầu xây có gách, mái, đanh... tất cả do bên cho thuê quyết định)
- Trong hợp đồng cho thuê không nhắc gì đến thời hạn thuê là bao lâu.
- Đến nay UBND xã có dự án Xây chợ tại khu vực nhà em đang thuê đất nên yêu cầu nhà em tháo dỡ nhà để trả lại mặt bằng xây chợ ( tức đã đến thời hạn 15 năm, UBND ko kêu nhà e lên đóng tiền tiếp tục thuê mà đề nghị thu hồi)
- UBND bồi thường cho e nhà e số tiền 2tr5 để dỡ nhà, trong khi nhà em xây dựng theo hợp đồng thì mất 150tr.
-----------> Vậy trường hợp này làm như thế nào là đúng, nhà em xây dựng để mục đích kinh doanh, gia đình em có yêu cầu được sắp xếp nơi kinh doanh mới trong quy hoạch chung của chợ,... xin phép luật sư có thể giải thích rõ Gia đình em nên làm gì để đúng pháp luật không ạ! Em cảm ơn

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 

- Căn cứ thu hồi đất
 

Điều 62  Luật đất đai năm 2013 quy định Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
…
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
…”

Theo quy định trên, khi có quy hoạc xây dựng các công trình công cộng, phát triển kinh tế xã hội là căn cứ để  nhà nước thu hồi đất. Trường hợp gia đình bạn được UBND xã cho thuê đất và nay khu vực đó thuộc quy hoạch dự án xây chợ nên bị nhà nước thu hồi là có căn cứ pháp luật.
 

- Bồi thường các chi phí đầu tư còn lại vào đất

Tại Điều 75 Luật đất đai 2013 có quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Tại Điều 76 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về  Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định như sau:

“1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trường hợp của gai đình bạn, được UBND xã cho thuê đất và có thu tiền sử dụng đất nên khi bị thu hồi gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, gia đình bạn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

điều 3 nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có quy định như sau:

"…

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=[ (P1 + P2 + P3 + P4) : T1 ] X T2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất."

Như vậy, bạn dựa theo công thức trên để tính số chi phí đầu tư vào đất còn lại mà gia đình bạn sẽ được hưởng khi thu hồi.
 

- Về chi phí tháo dỡ ngồi nhà khi bị thu hồi.
 

Điều 91 Luật đất đai 2013 về Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất, quy định:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”

Như vậy,  khi bị thu hồi mảnh đất mà gia đình bạn được thuê thì các chi phí tháo dỡ công trình, lắp đặt thiết bị và di chuyển sẽ do Nhà nước bồi thường tương ứng với chi phí thực tế mà gia đình bạn tháo đỡ.
 

- Về việc bố trí tái định cư

điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định bố trí định cư cho người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở:

"1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.
Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư."

 Theo quy định trên, nếu tại nơi đất bị thu hồi có phương án  tái định cư hoặc có điều kiện tái định cư thì ưu tiên vì trí thuận lợi cho người bàn giao đất sớm và người có công với cách mạng.

Trong trường hợp của gia đình bạn, việc thu hồi nhằm xây dựng dự án chợ và nếu có dự án tái định cư ngay tại đây thì gia đình bạn có thể yêu cầu cho tái định cư tại khu chợ khi xây dựng xong. Để được ưu tiên vị trí thuận lợi khi bố trí tái định cư tại khu chợ mới thì gia đình bạn cần bàn giao mặt bằng sớm cho UBND xã.

Như vậy, trường hợp gia đình bạn được UBND xã cho thuê đất và có trả tiền sử dụng khi bị nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường phần chi phí đầu tư còn lại vào đất và  bồi thường chi phí tháo dỡ công trình trên đất  và có thể được bố trí tái định cư tại nơi xây chợ khi hoàn thành dự án xây chợ.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Bồi thường chi phí còn lại đầu tư vào đất cho thuê khi bị Nhà nước thu hồi đất. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Cv. Trần Liên – Công ty Luật Minh Gia.