Muốn đòi lại 20 triệu tiền đặt cọc mua đất thì làm như thế nào?

Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư. Xin luật sư tư vấn cho gia đình tôi về vấn đề dưới đây. Vợ chồng tôi có mua  đất ông H với giá 40 triêu/ 1ha. Nhưng là đất bỏ hoang lâu năm, chủ đất không có sổ đỏ đất. Nên bên bán đất nói là đi phát được bao nhiêu ha thì sau đó tiến hành đo đặc và thanh toán tiền 40 triệu/ 1 ha.  Trong quá trình vợ chồng tôi đi phát dọn thì thấy có nhiều ngươi dân qua nói là đất của họ, không phải đất ông  H. Vì khi đi xem đất ông H Có nói là đất này là của ổng và không bị ai tranh chấp hết. Nên trước khi đi phát dọn ông H kêu vợ chồng tôi phải đặt cọc 20 triệu.

Hỏi hiện có người về chửi bới vợ chồng tôi và không cho phát dọn nữa nên vợ chồng tôi muốn đòi lại tiền đặt cọc 20 triệu trước đó và không muốn mua đất đó nữa khi  đưa tiền đặt cọc ông H cũng ghi cho vợ chồng tôi một tờ giấy nhận tiền. Xin luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do ở đây bạn chưa xác định được mảnh đất đó có phải thuộc quyền sở hữu của ông H hay không. Do đó sẽ chia làm 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất, mảnh đất thuộc quyền sở hữu của ông H :

Căn cứ theo Điều 328 về Đặt cọc của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với trường hợp này của bạn, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ở đây có nghĩa là nếu như bạn và ông H thỏa thuận được và ông H đồng ý  thì ông H sẽ trả lại số tiền 20 triệu tiền đặt cọc cho bạn. Tuy nhiên, nếu như mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của ông H, mặc dù là hiện giờ mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong trường hợp này nếu như bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc là 20 triệu đồng sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc là ông H.

Thứ hai là mảnh đất này không thuộc quyền sở hữu của ông H:

Căn cứ theo Điều 127 về Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Căn cứ theo Bộ luật dân sự, Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Ở đây rõ ràng trong trường hợp này mảnh đất không phải là tài sản của ông H, mà ông H cố ý nhằm làm cho bạn hiểu sai lệch về đối tượng dân sự cụ thể là mảnh đất thuộc quyền sở hữu của ông H nên bạn đã xác lập giao dịch đó do bị lừa dối. Vì đối tượng của nghĩa vụ ở đây là tài sản không thuộc quyền sở hữu của ông H cho nên ông H không thể thực hiện nghĩa vụ bán mảnh đất với bạn.Theo đó, bạn có thể yêu cầu ông H trả lại số tiền 20 triệu tiền cọc. Nếu ông H không đồng ý  thì trong trường hợp này bạn có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc đó vô hiệu do bạn bị lừa dối.
 

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 như sau:
 

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
 

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. 
 

Như vậy, sau khi Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Các bên phải giao trả cho nhau những gì đã nhận, tức là ông H sẽ phải trả lại cho bạn số tiền đặt cọc 20 triệu mà ông H đã đã nhận.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Vi Thị Huyền - Luật Minh Gia