Nông Hồng Nhung

Không thực hiện HĐ chuyển nhượng QSDĐ thì giải quyết như thế nào?

Chưa hết thời hiệu yêu cầu phân chia di sản thừa kế mà di sản đã được sang tên, chuyển nhượng cho người khác thì giải quyết như thế nào? Trường hợp hết thời hiệu yêu cầu phân chia di sản thừa kế, chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng không thực hiện hợp đồng thì phải làm thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn: Em xin chào luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp em ạ. Ông nội em có 2 người con trai trước khi mất ông có di chúc bằng miệng là chia đôi mảnh đất trên cho 2 anh em và sau đó bố em lập gia đình và ra ở riêng mảnh đất trên để lại cho bác em làm vườn và tới bây giờ con cái lớn bố em muốn lấy lại mảnh đất đó để sử dụng mới ngỡ ra là bác ấy đã tự ý làm sổ đỏ thành hết của bác ý từ bao giờ mà không thông báo cho bố em biết. Một phần của mảnh đất đã được chia cho các con bác làm nhà. Bây giờ hai gia đình thương lượng nội bộ tại vì các con bác đã làm nhà trên đất đó, và bố em chỉ lấy 1/5 mảnh đất đó và bác ấy đã đồng ý sang nhượng mảnh đất trên và bố em đã ủy quyền cho anh trai em đứng tên sang nhượng mảnh đất đó giấy sang nhượng được lập thành văn bản và có xác nhận của UBND xã ký và đóng dấu; lúc đó là giáp tết lên chưa hoàn tất thủ tục sang tên, và đến bây giờ anh trai em muốn sang tên để hoàn tất thủ tục thì bác ấy lại trở mặt không đồng ý ạ.

Mong luật sư giải đáp giúp em ạ, em cảm ơn luật sư.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin mà bạn đã cung cấp, bạn không nói rõ các mốc thời gian trong vụ việc của bạn; do đó, chúng tôi áp dụng các quy định pháp luật hiện hành để giải quyết như sau:

Trường hợp 1: Thời điểm ông bạn mất để lại di chúc miệng mà theo quy định tại Điều 627 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.”

Theo quy định tại Điều 629 Bộ luật Dân sự quy định về di chúc miệng như sau:

“1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.”

Như vậy, nếu bản di chúc miệng không đáp ứng được các quy định tại Điều luật nêu trên thì di chúc không hợp pháp. Do đó di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật theo quy định tại Khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

...”

Và di sản sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

...

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

...”

Mặt khác, theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Như vậy, nếu di chúc không hợp pháp và chưa hết thời hiệu yêu cầu phân chia di sản thừa kế mà bác của bạn tiến hành thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ theo quy định của Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận đó có thể bị thu hồi theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

...

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

...

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bác bạn và bố bạn cũng sẽ có căn cứ để không phát sinh hiệu lực trên thực tế.  Do vậy, trường hợp này toàn bộ tài sản trên đều được tiến hành phân chia thừa kế và để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bố của bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo pháp luật.

Trường hợp 2: bản di chúc có hiệu lực theo quy định của pháp luật mà các bên thỏa thuận nhường phần thừa kế của mình cho bác bạn theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định thì bác của bạn được xác định là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi đó, bác của bạn có quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng một phần đất cho bố bạn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được chứng thực tại UBND cấp xã phát sinh hiệu lực pháp lý thì các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau như đã cam kết (theo quy định tại Khoản 2 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015). Và trong trường hợp này nếu bác bạn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 thì sẽ phát sinh các trách nhiệm như sau:

“5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Mà theo quy định tại Điều 351 vi phạm nghĩa vụ là: “... Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ ...”

Khi vi phạm nghĩa vụ, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 352 Bộ luật Dân sự 2015: “Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.”

Nếu hành vi vi phạm nghĩ vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự: “Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Do vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bố bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bác của bạn thực hiện nghĩa vụ của mình và bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp.

Đừng lãng phí thời gian vì vướng mắc, hãy để Luật Minh Gia giải quyết vấn đề của bạn!

Tư vấn miễn phí