Đòi lại quyền sử dụng đất do người khác xây nhà lấn sang.

Trước năm 2008 bố mẹ em thống nhất chia đất cho các con trong đó cho anh trai thứ 2 là 150m2. Năm 2008 bố mất, năm 2010 anh trai thứ 2 xây nhà 2 tầng, nhưng chưa làm bìa đỏ. Tổng diện tích nhà xây là khoảng165m2 (Xây lấn sang đất mẹ là 13,8m2, lấn sang đất anh cả 0,6m2). Năm 2011 mẹ và các con mới tách làm bìa đất, và trên bìa đất của anh trai vẫn là 150m2. Năm 2013 anh trai làm hợp đồng giả định hợp tác làm ăn cùng bạn và xây tiếp tầng 3,4,5. Khi đang xây tầng 4 thì làm hợp đồng chuyển nhượng nhà 5 tầng giá 300.000.000 (3 trăm triệu), mục đích để bạn đứng ra vay vốn do quen biết ngân hàng. Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng (không có giấy biên nhận tiền), bạn anh trai em thế chấp nhà và vay 2,7 tỷ của Ngân hàng, sau đó không trả nợ. Trong quá trình anh trai xây nhà mẹ tôi (83 tuổi) không biết anh đã xây lấn sang 13,8 m2 đất, và khi anh trai chuyển nhượng nhà mẹ tôi cũng không biết. Ngày 17/3/2017 thi hành án đã  niêm phong nhà và bàn giao nhà cùng tài sản cho ngân hàng, lúc này mẹ tôi mới biết 13.8m2 đất bị niêm phong cùng ngôi nhà, bàn giao cho ngân hàng. Mẹ tôi viết đơn khởi kiện đòi anh trai trả lại đất cho mẹ tôi, nhưng tòa án không chấp nhận, yêu cầu viết lại đơn yêu cầu khởi kiện bạn anh trai (vì người đứng tên bìa đất) và ngân hàng là người có nghĩa vụ và quyền lợi liên quan. Như vậy anh trai tôi coi như không liên quan gì đến vụ kiện nhưng lại yêu cầu mẹ tôi trình bày xuất xứ của ngôi nhà của anh trai : xây năm nào....vì sao nhà xây năm 2010 trước khi làm bìa đất (2011) mà không biết xây lấn. Vậy có nghĩa là đã thỏa thuận cho anh trai rồi thì mới làm bìa....Vậy mẹ tôi sẽ phải viết đơn như thế nào để hợp lý ạ? Luật sư nào có lòng giúp đỡ tôi với ạ, vì vụ việc này, anh trai thứ 2 tôi uất ức, trên đường đi kiện đã đâm vào ô tô và tử vong được 20 ngày. Trước khi chết anh tôi vẫn uất ức vì bị lừa dẫn đến bị mất nhà, lại còn làm mất đất của mẹ. Mong luật sư giúp đỡ.   

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

Như thông tin bạn cung cấp thì anh bạn đã xây lấn sang đất của người khác, nên nếu tại thời điểm đó phát hiện và khởi kiện thì theo quy định anh bạn sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và bị xử phạt hành chính, tuy nhiên đến thời điểm tài sản bị kê khai mới phát hiện bị lấn thì chỉ có thể khởi kiện để yêu cầu đòi lại giá trị mảnh đất đối với người thực hiện hành vi xây nhà lấn sang đất của mình.

Vì anh trai thứ hai của bạn chuyển nhượng nhà chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, như vậy mảnh đất vẫn là của anh trai bạn chứ không phải của bạn anh trai bạn, thực chất là bạn của anh trai bạn chỉ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứ không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất.

Căn cứ Điều  326. Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự 2015:

“1. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy trường hợp của bạn thuộc Khoản 2, chủ sở hữu nhà không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản thế chấp, người nhận chuyển nhượng sẽ không có quyền định đoạt mà chỉ có quyền sử dụng đối với mảnh đất có tài sản gắn liền được chuyển nhượng đó, như vậy mảnh đất đó vẫn là của  anh trai bạn nhưng căn nhà đó nếu có người nhận chuyển nhượng thì người đó tiếp tục sử dụng vì đặc tính của tài sản gắn liền với đất là chỉ có thể sử dụng khi gắn liền với đất, nếu tách khỏi đất thì không còn giá trị sử dụng. Trường hợp của mẹ bạn muốn đòi lại phần diện tích bị anh trai xây lấn sang thì khó có thể thực hiện được trên thực tế, vì người nhận chuyển nhượng đang sử dụng nhà và có quyền sử dụng cả đất theo quy định, tuy nhiên có thể khởi kiện và khi này cơ quan thi hành án sẽ yêu cầu anh trai bạn thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất thực chất là của mẹ bạn bị lấn sang. Nếu anh trai bạn đã mất thì người thừa kế sẽ thực hiện nghĩa vụ này.

Nếu anh bạn chuyển nhượng cả nhà và đất thì cả nhà và đất sẽ bị kê biên để xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khi này mẹ bạn chỉ có quyền kiện anh bạn đòi lại giá trị phần mảnh đất mà anh bạn xây lấn sang thuộc quyền sở hữu của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV tư vấn: Nông Diệp - Luật Minh Gia