Định đoạt tài sản chưa được cấp GCNQSDĐ trong di chúc được không?

Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Tôi xin có một câu hỏi từ rất nhiều năm nay chưa được trả lời rõ ràng. Rất mong công ty luật hỗ trợ giải đáp giúp tôi:Mẹ tôi sinh hạ được 2 chị em tôi, tôi là con gái cả và em gái. Tôi lấy chồng ở với mẹ, em gái lấy chồng ở nơi khác. Mẹ tôi được Quân khu 1 cho giấy phép tạm cho mượn đất làm nhà ở vào ngày 20/4/1991 với diện tích 125m2, nhưng do ở khu vực san lấp đồi phía dìa nên nhà tôi có thêm 1 phần đất sử dụng thêm vào khoảng >200m2 và được chính quyền xác nhận nộp thuế đất hàng năm. Ngày 25/7/2004 mẹ tôi có viết giấy tay Quyền Thừa kế đất trao quyền thừa kế toàn bộ cho con trai tôi được xác nhận của khối trưởng trong đó có ghi (cho con gái tức em gái tôi 4 mét để làm nhà ở nếu không ở không được bán, được cho thuê mà trả lại cho cháu trai Khôi ). Đến 31/12/2007 có quyết định UBND thành phố giao đất cho em gái tôi với diện tích 53.8m2. Ngày 5/3/2011 mẹ tôi qua đời. ngày 2/11/2011 con trai tôi có đơn đề nghị xác nhận di chúc có UBND Phường và Khối trưởng xác nhận lại. và lúc đó tôi đi làm sổ đỏ và nộp tiền làm sổ >70tr nhưng không làm được, số tiền bị đọng lại từ 2011 đến 2014 thì gia đình đòi trả lại. Lý do không được cấp sổ đỏ là Em gái tôi đòi quyền thừa kế và phải có xác nhận của dì tôi không có tranh chấp mới làm được sổ.

Vậy tôi hỏi:- Với di chúc của Bà tôi để lại cho con trai tôi vậy con trai tôi có quyền xác nhận di chúc và làm sổ đỏ không?- Tại sao có xác nhận thừa kế mà khi làm sổ đỏ tôi phải ký giấy không tranh chấp với em gái tôi mới được làm- Theo như di chúc mẹ tôi để lại cho con tôi có ghi cho em gái tôi 4 mét để làm nhà sau này không ở không bán và trả lại cho con tôi thì liệu với nội dung này UBND có tự ý cấp sổ đỏ cho em gái tôi được không? Rất mong Công ty luật trả lời giúp và liên hệ lại với gia đình để gia đình có câu trả lời sớm nhất. trân trọng cảm ơn

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, liên quan đến vấn đề thừa kế.

Trước hết cần xác định khối tài sản mẹ bạn định đoạt có phải tài sản hợp pháp của bà hay không? Đồng thời cần làm rõ đây là tài sản riêng của bà hay tài sản này là tài sản của hộ gia đình hay đồng sở hữu trong khối tài sản chung với người khác. Bởi lẽ bà chỉ được định đoạt phần tài sản thuộc quyền sử dụng của bà là tài sản riêng và phần tài sản thuộc khối tài sản chung với người khác. Ngoài ra cần xác định "giấy viết quyền thừa kế" của bà là di chúc hay văn bản chuyển nhượng, tặng cho.  

Nếu văn bản bà viết là di chúc thì căn cứ theo các quy định dưới đây để giải quyết tranh chấp.  Di chúc bà viết vào ngày 25/7/2004 cho nên khi này căn cứ theo quy định tại điều 655 Bộ luật dân sự năm 1995 để xác nhận tính hợp pháp của di chúc. Cụ thể:

Điều 655. Di chúc hợp pháp

1- Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

....

3- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

4- Di chúc bằng văn bản không có chứng nhận, chứng thực như quy định tại Điều 660 của Bộ luật này chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

Theo đó di chúc của bà định đoạt tài sản của bà là diện tích đất cho con cháu và được pháp luật trao quyền định đoạt nên cần đảm bảo thêm điều kiện bà lập di chúc hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, việc định đoạt nội dung của di chúc hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của bà không bị người khác đe dọa, cưỡng ép. Khi đảm bảo điều kiện trên đây di chúc này của bà được coi là hợp pháp, từ đó khi bà mất sẽ phân chia di sản theo di chúc. Di chúc này có hiệu lực từ sau thời điểm bà mất cho nên người cháu đã được bà chia phần di sản trong di chúc được khai nhận di sản thừa kế. Sau khi thực hiện công bố di chúc và khai nhận di sản thừa kế thì gia đình có quyền thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Hiên tại nếu đang có tranh chấp vì quyền thừa kế gia đình có quyền gửi yêu cầu đến Tòa án nhân dân cấp huyện để giải quyết về vấn đề phân chia di sản này. 

Tuy nhiên cần xem xét thêm tại thời điểm mở thừa kế (thời điểm bà mất năm 2011) em gái bạn có thuộc trường hợp phân chia thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định của pháp luật dân sự. Cụ thể:

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Nếu như tại thời điểm bà mất em bạn thuộc một trong các trường hợp trên thì xác định em gái bạn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật. Theo đó việc con của bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của bà nếu hai bên không thảo thuận được thì thông qua thủ tục giải quyết tại Tòa án nhân dân, từ đó căn cứ vào bản án để được cấp GCNQSDĐ cho con trai bạn. 

Thứ hai, liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em gái bạn.

Theo quy định của pháp luật dân sự "thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết". Do đó cần xác định căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được UBND thành phố cấp cho em gái là gì. Nếu ghi nhận căn cứ cấp Giấy chứng nhận dựa trên giấy thừa kế của bà để lại thì việc cấp GCNQSDĐ là chưa phù hợp với quy định của pháp luật, bạn có quyền yêu cầu thu hồi GCNQSDĐ đã cấp. Bởi lẽ di chúc bà viết năm 2004 nhưng đến 2011 bà mới mất tại thời điểm 2007 di chúc này chưa có hiệu lực. Nếu bà đã chuyển nhượng hoặc tặng cho diện tích đất cho em gái thì việc cấp GCNQSDĐ năm 2007 mới là hợp pháp. 

Trân trọng!

CV tư vấn: Hà Tuyền - Luật Minh Gia