Đặt cọc là gì? Những trường hợp nào phải trả lại tiền cọc?

1.Tư vấn quy định của pháp luật về đặt cọc

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm được sử dụng rất phổ biến trong các giao dịch dân sự. Vậy khi thực hiện việc đặt cọc cả hai bên, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cần lưu ý những vấn đề để đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích của mình trong việc thực hiện các giao dịch dân sự.

Đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về đặt cọc và các trường hợp phải trả lại tiền cọc.

Nếu bạn gặp như vướng mắc liên quan tới vấn đề trên, hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc gọi tới tổng đài 1900.6169 để được giải đáp hoặc tham khảo tình huống tư vấn sau đây.

2.Trả lời câu hỏi tư vấn về các trường hợp phải trả lại tiền cọc

Câu hỏi tư vấn: Chào luật sư. Nhà tôi có mảnh đất chiều ngang 20m, dài 25m. Hồi 10/2020 nhà tôi có đồng ý bán cho người mua với diện tích là ngang 5m, dài 25m với số tiền 500tr đồng. Hai bên thoả thuận đồng ý và đã viết giấy biên nhận 300tr đồng, sau khi hoàn tất việc tách thửa, đổi chủ thì giao nốt số tiền còn lại. Và sau đó nhà tôi cũng tiến hành làm thủ tục sang tên đổi chủ phần đất đã đc thoả thuận cho người mua, nhưng do quá trình xử lý hồ sơ của bộ phận địa chính như thế nào thì tôi ko rõ, đến đầu 01/2021 thì cán bộ địa chính có giải thích là theo quy định mới về việc tách thửa thì phần đất được thoả thuận bán của nhà tôi không đủ điều kiện để tách thửa (Diện tích thổ cư sau khi tách thửa tối thiểu 80m vuông), phần này không đáp ứng được. Cho nên sau đó tôi có thông báo việc này cho bên mua và có 2 hướng giải quyết như sau:

1. Chúng tôi viết 1 giấy viết tay ra bên công chứng để bán, khi nào nhà nước có quy định mới thì sẽ làm lại sổ.

2. Chúng tôi sẽ trả lại số tiền đã nhận của họ và nếu họ muốn thì chúng tôi trả lãi theo lãi suất ngân hàng trong khoảng thời gian chúng tôi nhận.

Tuy nhiên, họ không đồng ý, họ bảo chúng tôi là làm ăn không mình bạch, nhưng chúng tôi không hề muốn sự việc này xảy xa, đây là quy định của nhà nước và chúng tôi không còn cách nào. Vậy cho tôi hỏi luật sự với cách giải quyết của tôi vậy có sai ko, và nếu bên mua đâm đơn ra toà thì chúng tôi có phải đền bù đặt cọc cho họ ko ạ ? Trân trọng cảm ơn luật sư !

Trả lời câu hỏi tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện tách thửa đất

Điều kiện về tách thửa với đất ở, căn cứ quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Như vậy, điều kiện để tách thửa đất là phần diện tích đất cần tách đáp ứng đúng quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất và việc tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. 

Thứ hai, về việc bạn có phải trả lại tiền cọc hay không?

Căn cứ quy định tại Điều 328 BLDS 2015 như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong trường hợp này việc đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực hiện chyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người nhận chuyển nhượng. Như vậy, bạn sẽ phải trả lại tiền cọc trong trường hợp nhà bạn từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong trường hợp này người nhận chuyển nhượng còn  có quyền hủy bỏ hợp đồng nếu có căn cứ bạn chậm thực hiện nghĩa vụ tách thửa, nếu trong hợp đồng có ghi nhận về thời gian thực hiện nghĩa vụ tách thửa giữa bạn và người nhận chuyển nhượng .

“Điều 424. Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.

2. Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.”

Nếu người nhận chuyển nhượng muốn hủy bỏ hợp đồng thì hậu quả của việc hủy bỏ này được quy định tại Điều 427 BLDS 2015:

“Điều 427. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.”

Vậy nếu xác nhận việc chậm thực hiện việc tách thửa là căn cứ để xác nhận việc bạn đã không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý thì bên nhận chuyển nhượng có thể hủy bỏ hợp đồng. Và khi đó, bạn sẽ phải hoàn trả lại tiền cọc cho bên nhận chuyển nhượng sau khi đã trừ đi những khoản chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí quản lý tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 427 BLDS 2015.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về trường hợp của bạn!

Trân trọng!