Có đòi lại được tiền đặt cọc khi đối tượng trong hợp đồng có sự thay đổi?

Câu hỏi: Em chào luật sư, vợ chồng em có đặt cọc mua 1 miếng đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở, dt 109m2, 100% thổ cư, cọc trước 80tr đồng và sẽ thanh toán số tiền còn lại khi ra văn phòng công chứng. Tuy nhiên do không am hiểu rõ quy định của luật đất đai khi 2 vợ chồng được ủy quyền nộp trích lục bản vẽ thì có người quen bảo là do đất co mương nước nên sẽ bị cắt vào 3m làm công trình công cộng vì thế diện tích ngang chỉ còn 2.3m ( chưa cắt là 5.3m) và phía trước còn có lối đi tự mở nên khả năng bị cắt tiếp khoảng 2m (chưa cắt 20.2m) theo tính toán diện tích còn lại chỉ còn khoảng 47m2 và thế là khả năng cấp giấy phép xây dựng là không có. Vậy trong trường hợp này khả năng lấy lại tiền cọc của vợ chồng e là có được hay không? Em xin tư vấn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về xử lý tài sản đặt cọc như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, việc xử lý tài sản đặt cọc trước hết theo thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ áp dụng quy định trên để giải quyết. Vì vậy, có các trường hợp có thể xảy ra như sau:

+Trường hợp 1: Nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng về nội dung xử lý tài sản đặt cọc, phạt cọc (nếu có) khi bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng trong hợp đồng và hợp đồng này không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ theo thỏa thuận đó.

+Trường hợp 2: Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có về điều khoản về xử lý tài sản đặt cọc và các bên cũng không thỏa thuận được cách xử lý thì theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về người bán, lúc này bạn sẽ mất số tiền cọc.

Ngoài ra, bạn có thể lấy lại tiền cọc dựa trên căn cứ bên bán có hành vi vi phạm nghĩa vụ, cụ thể theo quy định tại Điều 351 Bộ luật dân sự 2015:

“Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.”

Điều này có nghĩa là, nếu các bên có thỏa thuận cụ thể về đối tượng của hợp đồng mua bán (diện tích, ranh giới,…) thì việc giao đất với diện tích đất không giống như thỏa thuận chính là vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Lúc này bạn có thể thỏa thuận về giá đất mới sao cho phù hợp hoặc nếu bên bán vẫn nhất định giao mảnh đất đó thì bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh. Lúc này sẽ có thể lấy lại tiền cọc bù trừ cho khoản bồi thường.

Như vậy, bạn có thể lấy lại tiền đặt cọc nếu hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc hoặc nếu có thỏa thuận về đối tượng của nghĩa vụ được đảm bảo thì sẽ yêu cầu bồi thường thiệt hại vì bên bán giao không đúng đối tượng và nhận lại tiền cọc để bù trừ một phần (hoặc toàn bộ) khoản bồi thường.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Hà Nhung - Luật Minh Gia