Chuyển nhượng mảnh đất bằng giấy tờ viết tay năm 2001 có hợp pháp hay không?

Nội dung tư vấn: Cha tôi là ông A là cháu của bà B (họ hàng xa). Bà B bán đất cùng con cháu của bà B va em là bà C di dân lên sai gòn sinh sống làm ăn và sau đó cho cha tôi số đất còn lại cất nhà sinh sống ( nhung chua làm giấy sang nhượng). Do là đất khai 1976 nên ông nội và cha cho dì của cha là bà B đứng tên sổ đất. Sau khi bà B mất thì con của bà B  la ông D về quê do làm an thua lỗ về xin cất nhà ở lại trước 2001  Cha tôi là ông A không chịu vi đất qua nhỏ. Anh D làm giấy thưa lên 9 quyền ấp xã nhưng không thắng đước. Năm 2001 anh D đồng ý bán số đất còn lại trên sổ với số tiền 2 triệu đồng được chi làm 2 lần trả. Lần thứ nhất do trưởng ấp ghi. Lần thứ 2 do a công an xã ghi. Trên giấy chỉ ghi là mua 2 thửa 1 thửa nhà ở và 1 thửa đất chôn ông bà do sổ đất lúc đó bị thất lạc nên không ghi rõ là bao nhiêu m2. Và do phần tin tưởng và ghi rõ trên giấy là do cha tôi làm sổ thì anh D phải làm thủ tục sang tên (giây tờ viết tay không có chứng thực). Năm 2019, cha tôi yêu câu anh D sang tên nhưng anh D lại lôi đâu ra tờ di chúc của bà C là nói cho cha tôi chỉ 5mx20m cất nhà và đồi trả lại số đất còn lại. Do kinh tế khó khăn và lo cho 3 anh em di hoc nên cha tôi vẫn chưa cất nhà kiên cố.

Hỏi: Luật sư cho tôi hỏi giờ ba tôi phải làm như thế nào? Liệu có  phải trả lại đất cho anh D hay không? Thật sự cam ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia, với tình huống của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Để xem xét việc bố bạn có phải trả lại đất cho anh D hay không thì trước tiên bạn phải biết được phần diện tích mà bà B đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Anh D con bà B đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế chưa? Liệu di chúc mà bà B để lại cho bố bạn 5m x 20 m  có hợp pháp hay không, do đó sẽ chia làm hai trường hợp như sau:

Thứ nhất, nếu bố bạn có căn cứ chứng minh anh D con bà B có làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và sau đó có làm hợp đồng mua 2 thửa đất 1 thửa nhà ở và 1 thửa chôn ông bà hoặc di chúc để lại của bà D là hợp pháp:

Căn cứ theo quy định tại tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết  02/2004/NQ-HĐTP như sau:

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

...

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Đối chiếu theo như quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn với anh D phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực ủy ban nhân dân xã nhưng hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất gồm: 1 mảnh đất và 1 thửa đất chôn ông bà chủ làm hợp đồng viết tay không có công chứng chứng thực do đó hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức tuy nhiên căn cứ theo quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết  02/2004/NQ-HĐTP  thì hơp đồng chuyển nhượng mảnh đất giữa bạn và anh D vô hiệu về hình thức thì vẫn có thể được Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu bố bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng năm 2001 và sử dụng cho đến nay cho nên nếu bố bạn có trồng cây lâu năm, đã xây dựng nhà ở kiên cố trên đất mà không có sự phản đối của anh D thì giao dịch trên vẫn được thừa nhận. Nếu chỉ xây dựng nhà trên 1 phần diện tích thì bố bạn sẽ được công nhận phần diện tích đó và phải trao trả cho anh D diện tích còn lại chưa sử dụng, thanh toán cho nhau giá trị chênh lệch. Do đó, nếu bố bạn có căn cứ chứng mình việc anh D con bà B đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế sau khi bà B mất và sau đó đã thực hiên làm hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất gồm: 1 thửa nhà ở và  1 thửa chôn ông bà hoặc di chúc để lại của bà D là hợp pháp thì anh D không có căn cứ để đòi lại mảnh đất.

Bố bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa bố bạn và anh D con bà B là hợp pháp để có thể đảm bảo quyền lợi của mình.

Thứ hai, nếu anh D không làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế mà làm hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất gồm: 1 thửa đất nhà ở và 1 thừa chôn ông bà hoặc di chúc mà bà B để lại không hợp pháp: Đối với trường hợp này của bạn, nếu bố bạn muốn làm hợp đồng chuyển nhượng 2 thửa đất gồm: 1 thửa nhà ở và  1 thửa chôn ông bà thì trước tiên phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế mới đảm bảo tính pháp lý để có thể đảm bảo chủ thể hợp pháp khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất. Do đó, nếu anh D không làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế mà làm hợp đồng chuyển nhượng hai thửa đất gồm: 1 thửa đất nhà ở và 1 thừa chôn ông bà hoặc di chúc mà bà B để lại không hợp pháp thì anh D con bà B vẫn có căn cứ để đòi lại phần đất của bố bạn. Ngoài ra, bố bạn có quyền yêu cầu đòi anh D phải bồi thường những tài sản có trên đất mà bố bạn đã xây dựng, trồng cây, cải tạo đất trên mảnh đất đó.

Trân trọng.
Phòng Luật sư tư vấn dân sự - Công ty Luật Minh Gia.