Biện pháp bảo đảm đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn: Thưa luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Mẹ của tôi có mua một miếng đất của anh B với diện tích khoảng 420m2 (12x35m), với số tiền là 100 triệu VNĐ. Vì là người quen nên gia đình chúng tôi chỉ viết giấy đặt cọc bằng tay, với số tiền đặt cọc là 40 triệu VNĐ, đợi khi anh B làm xong thủ tục gia đình tôi sẽ trả nốt toàn bộ số tiền còn lại. Nhưng đến nay anh B đã âm thầm, dấu gia đình tôi bán miếng đất đó. Khi biết được thông tin thì gia đình chúng tôi có tìm gặp anh B để làm rõ. Thì anh B chỉ nói sẽ trả lại gia đình chúng tôi sô tiền 40 triệu VNĐ, cộng thêm 5 triệu bù thêm, tổng cộng là 45 triệu VNĐ. Nhưng gia đình chúng tôi không chấp nhận với cách giải quyết của anh B.

Vậy cho tôi xin hỏi: anh B có phạm tội lừa đảo hay không và mức phạt là như thế nào?

Vậy kính mong luật sư dành chút thời gian tư vấn giúp chúng tôi xem trường hợp trên thì gia đình chúng tôi nên làm thế nào là tốt nhất?

Và nếu chúng tôi kiện thì có cơ hội thắng hay không. Tôi có đính kèm bản viết tay tờ giấy đặt cọc bên dưới.

Rất mong nhận được sự giúp đỡ, tư vấn của luật sư! Trân trọng.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Từ quy định này có thể thấy, việc mẹ bạn viết giấy tay và đưa cho anh B số tiền 40 triệu có thể coi đây là hợp đồng đặt cọc, một biện pháp đảm bảo nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này. Vì vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết, mẹ bạn sẽ được nhận lại tài sản cọc 40 triệu và 1 khoản tiền tương đương 40 triệu, trừ trường hợp trong hợp đồng cọc có quy định mức phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc khác.

Vậy, anh B vi phạm thỏa thuận dân sự về hợp đồng đặt cọc đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để xem xét có phạm tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017 thì phải xem xét hành vi cụ thể của anh B.

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ

...”

Theo đó, nếu ngay từ đầu anh B có hành vi lừa dối mẹ bạn để mẹ bạn đưa cho 40 triệu đồng nhằm mục đích chiếm đoạt luôn số tiền này của mẹ bạn thì có thể đã cấu thành tội này.  Khi đó, bạn có thể làm đơn tố cáo gửi cơ quan công an để được giải quyết. Tuy nhiên, nếu mục đích anh B không nhằm chiếm đoạt tài sản mà chỉ do anh B chỉ vi phạm thỏa thuận về giao kết hợp đồng và vẫn trả lại mẹ bạn số tiền cọc và tiền phạt cọc theo hợp đồng cọc ban đầu thì không đủ yếu tố cấu thành tội phạm.

Trong trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu anh B thực hiện giao kết hợp đồng như đã cam kết ban đầu. Nếu anh B không thực hiện đúng như đã cam kết ban đầu, bạn yêu cầu anh B trả lại tiền cọc và khoản phạt cọc; trường hợp anh B vẫn không thực hiện nghĩa vụ của mình, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu anh B trả tiền cọc và tiền phạt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc; nếu không có thỏa thuận phạt cọc thì anh B phải trả lại cho bạn gấp đôi số tiền cọc ban đầu theo quy định của Bộ luật Dân sự đã nêu trên đây.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
CV tư vấn: Hồng Nhung - Luật Minh Gia