Bán tài sản thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung hộ gia đình thế nào?

1. Tài sản hộ gia đình chuyển nhượng thế nào?

Câu hỏi: Chào luật sư, cho tôi hỏi về việc bán đất thuộc sở hữu hộ gia đình và các vấn đề pháp lý liên quan đến sở hữu riêng như sau: Gia đình tôi có 5 anh chị em cùng với mẹ tôi ! Hiện 4 anh em tôi đã lập gia đình, tách hộ khẩu. 

Trường hợp 1: tôi sống với mẹ và đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu bây giờ tôi muốn bán có phải sự đồng ý của 4 anh em với mẹ tôi không. Trường hợp 2: tôi sống với mẹ và giấy chứng nhận đất được mang tên hộ gia đình, bây giờ muốn bán có phải sự chấp nhận của 4 anh chi không? Cám ơn luật Minh Gia.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự qua bài viết cụ thể sau đây:

>> Phân chia di sản thừa kế trong gia đình

Trong trường hợp này anh/chị cần xác định như sau:

Thứ nhất, nếu như diện tích sử dụng đất này hiện tại đang đứng tên của anh/chị và mẹ thì cần xác định bố đã mất hay chưa và đây có thuộc khối tài sản chung của bố mẹ hay không. Nếu như bố chưa mất thì khi bán cần có chữ ký của bố, mẹ và anh/chị mà không cần có chữ ý của các anh chị em còn lại; còn nếu như bố đã mất thì các anh chị em còn lại có quyền định đoạt phần tài sản của bố trong phần diện tích này nên khi bán toàn bộ thửa đất vẫn cần có chữ ký của các anh chị em. Khi bố mất, gia đình cần thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế để có căn cứ bán phần diện tích này.

Thứ hai, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình. Nếu sổ đỏ đứng tên hộ gia đình thì anh/chị cần lưu ý về nguồn gốc đất và sổ hộ khẩu, nếu đây là diện tích sử dụng đất mà đứng tên của hộ gia đình mà tại thời điểm cấp sổ đỏ mà ghi nhận thông tin của các anh chị em thì khi bán  vẫn cần chữ ký của những người đó để phù hợp quy định về chuyển nhượng đất đai.

2. Yêu cầu mua lại phần tài sản thuộc sở hữu chung nhưng không thành thì giải quyết thế nào?

Nội dung câu hỏi: Chào Luật Minh Gia! Tôi có một vấn đề cần được tư vấn như sau: Bà ngoại tôi có 3 người con và có 1 căn nhà (do ông và bà tôi đứng tên). Bà tôi đã mất và có để lại di chúc cho tôi phần sở hữu căn nhà của bà. Và gia đình chúng tôi cũng đã phân chia tài sản theo di chúc, tôi được hưởng 5/8, mẹ tôi và 2 dì được hưởng 1/8 căn nhà. Nhưng tôi lại không muốn ở chung với 2 người dì (do họ ở và kêu thêm con cái về ở và hay xảy ra xích mích khiến tôi không chịu được) và kêu 2 người đó bán lại phần họ sở hữu nhưng họ lại không đồng ý, vậy tôi có thể làm đơn ra tòa để đơn phương mua lại phần họ sở hữu hay không? Nếu không, tôi có thể nhờ tòa chia theo phần diện tích ở cho họ theo phần họ sở hữu không (nhà tôi 80m2, nếu chia như vậy là họ được 20m2) để xây riêng tách biệt ra không phải đụng mặt nhau, có được không ạ? Cám ơn luật sư rất nhiều và mong chờ luật sư tư vấn giùm.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, với vấn đề nộp đơn yêu cầu giải quyết đơn phương mua lại tài sản chung tại Tòa án.

Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Quyền sở hữu như sau:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Theo thông tin mà bạn cung cấp, phần tài sản này là tài sản thừa kế của bà bạn để lại cho bạn, mẹ bạn và hai người dì. Bạn và những người đồng thừa kế đã thỏa thuận phân chia tài sản này thành các phần do đó tài sản này được xác định là tài sản chung của các đồng thừa kế. Hai dì bạn được xác lập quyền sở hữu đối với một phần tài sản trong khối tài sản chung với bạn.

Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự đã nêu trên thì hai dì của bạn có đầy đủ quyền đối với tài sản của mình đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Do vậy, hai dì của bạn có quyền quyết định có bán phần tài sản thuộc sở hữu của mình hay không mà không ai được ngăn cản hay ép buộc. Nếu bạn làm đơn gửi đến Tòa án yêu cầu đơn phương mua phần tài sản này mà không có sự đồng ý bán của hai người dì thì Tòa án không giải quyết do yêu cầu của bạn đang gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền định đoạt tài sản của họ.

Thứ hai, đối với vấn đề yêu cầu Tòa án chia phần tài sản chung này.

Điều 219 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Chia tài sản thuộc sở hữu chung

“1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.”

Căn cứ theo quy định này thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia cụ thể mảnh đất này thành các phần với diện tích tương ứng với phần thừa kế mà mỗi người được nhận và chia cụ thể cho từng đồng sở hữu. Tuy nhiên, trước khi bạn yêu cầu Tòa án giải quyết bạn nên xem xét trước về hạn mức tách thửa đất tại địa phương bạn là bao nhiêu, hạn mức đất ở tại địa phương bạn quy định tối thiểu bao nhiêu m2 để xác định trường hợp này nếu yêu cầu Tòa phân chia thì có tách được thành các mảnh riêng biệt hay không. Nếu sau khi xem xét phần diện tích đất sau khi phân chia không đủ để tách thửa và xây dựng nhà ở trên đó thì bạn không nên khởi kiện bởi lẽ sau khi khởi kiện hai dì của bạn cũng không thể xây dựng nhà và sinh sống trên phần diện tích đã chia được, với trường hợp này bạn nên thỏa thuận thương lượng lại với các đồng sở hữu về vấn đề mua lại phần sở hữu của họ.