Bán nhà đất của người khác mà không có ủy quyền có vi phạm?

 Câu hỏi: Năm 2014 nhà tôi rao bán. Ngôi nhà này bà nội tôi chết để di chúc lại cho 2 người chị ở nước ngoài. Hai người này mới ủy quyền nhờ em gái tôi ở Việt Nam đứng tên bán nhà. Trong thời gian làm giấy tờ thì có người hỏi mua, tôi đã đứng ra bán và làm giấy tay nhận cọc (vợ chồng tôi đứng ra nhận cọc dùm em gái tôi, vì em gái tôi bận việc nên tôi đứng ra nhận). Trong giấy nhận cọc tôi có ghi: tôi đồng ý bán ngôi nhà trên cho anh A với giá....và đã nhận cọc.... nếu bên mua không mua thì mất cọc, bên bán không bán sẽ đền gấp 3. Gần đến ngày giấy tờ sắp xong tôi có báo cho bên mua là chuẩn bị tiền để sang tên nhà và đưa hết số tiền còn lại cho tôi. Bên mua nói rằng đang kẹt tiền kêu bên tôi sang tên nhà cho họ để họ đi thế chấp rồi đưa tiền cho tôi. Gia đình tôi không đồng ý. Tôi gửi thông báo cho họ là đến thời hạn không lấy nhà tôi sẽ bán cho người khác. 

Bên bán gọi điện thoại hăm doạ phá nhà tôi và qua nhà tôi khóa trái cửa nhà tôi. (Tôi có bằng chứng quay lại được bên mua khóa cửa nhà tôi). Tôi gửi tiếp thông báo để lấy nhà nhưng hết thời hạn thông báo không thấy bên mua lên tiếng, tôi đã bán nhà cho người khác. Bên mua biết được đã gửi đơn ngăn chặn không cho tôi sang tên nhà cho người mua mới. 

Vậy xin hỏi luật sư: Bên mua có kiện được bên tôi không và bên tôi phải làm thế nào để sang tên cho người mua mới.

Trả lời:​ Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn căn cứ thông tin bạn cung cấp thì hai người chị ở nước ngoài ủy quyền bán nhà cho em gái bạn mà không phải ủy quyền cho bạn, như vậy bạn không có quyền đứng ra bán nhà khi không có sự ủy quyền của hai người chị. Trường hợp trên, bạn đã đứng ra ký kết hợp đồng đặt cọc với nội dung: nhận số tiền đặt cọc để ký kết hợp đồng mua bán nhà.

Như vậy, trong trường hợp này hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bên bán (bạn) không có năng lực hành vi dân sự (thuộc trường hợp không có thẩm quyền). Tuy nhiên, bạn có thể bị ràng buộc nghĩa vụ theo quy định sau:

“Điều 145. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.

2. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.”

- Trường hợp, anh A biết nhà đó không phải của bạn và bạn cũng không được ủy quyền mà vẫn ký hợp đồng đặt cọc với bạn thì cả anh A và bạn đều không phải thực hiện nghĩa vụ nào với nhau.

- Trường hợp khác thì bạn vẫn có nghĩa vụ với anh A. Tuy nhiên vì đối tượng của nghĩa vụ ở đây là tài sản không thuộc quyền sở hữu của bạn cho nên bạn không thể thực hiện nghĩa vụ bán nhà với anh A. Theo đó anh A có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy hợp đồng mà không bị phạt cọc đồng thời có quyền yêu cầu bạn bồi thường nếu có thiệt hại thực tế xảy ra với anh A.

Về vấn đề khởi kiện, anh A có quyền khởi kiện ra Tòa án tuy nhiên việc Tòa án có thụ lý và giải quyết như thế nào phụ thuộc vào tình tiết của vụ việc và quy định pháp luật liên quan. Trường hợp thứ nhất thì Tòa sẽ không thụ lý giải quyết, còn với trường hợp thứ hai thì có thể Tòa án sẽ thụ lý giải quyết nếu có đủ căn cứ.

Trường hợp anh A khởi kiện hay không khởi kiện ra Tòa án thì ngôi nhà của hai người chị bạn vẫn có thể bán được (bởi không phải là đối tượng tranh chấp). Tuy nhiên, cần chú ý là nếu bán nhà cho người mới thì hai người chị của bạn hoặc người em gái được ủy quyền mới là người có quyền bán nhà (ký kết các hợp đồng liên quan). Trường hợp bạn đã đứng tên bán nhà cho người mới thì cần có hợp đồng ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của hai người chị này. Đối với hợp đồng ủy quyền thì nội dung tuân theo Điều 121, Điều 155 Luật nhà ở năm 2014.

Đối với hành vi đe dọa và khóa trái cửa nhà của bên A thì bạn có thể trình báo với cơ quan công an và chính quyền địa phương để xử lý hành vi anh A và bảo vệ quyền lợi cho gia đình bạn.