Xử lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng quy định

Câu hỏi: Kính nhờ Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi vấn đề sau: UBND huyện nhận được đơn của ông A (đại diện bên bán đất) và đơn của bà B (đại diện bên mua đất) với cùng nội dung: Đề nghị UBND huyện thu hồi, hủy bỏ Giấy CNQSD đất đã cấp sai quy định cho hộ bà B. Nội dung vụ việc cụ thể như sau:- Ngày 28/9/2017, vợ chồng ông A (cùng bố vợ ông A) và bà B trực tiếp tại UBND xã X để làm thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thửa đất thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông A cho vợ chồng bà B (với giá 240.000.000 đồng). Thời điểm này, chồng bà B đang làm việc ở nước ngoài, không thể trực tiếp ký vào hợp đồng, hồ sơ nhận chuyển nhượng và đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSD đất, cũng không có ủy quyền cho ai. Được sự hướng dẫn, cho phép của cán bộ Địa chính xã và sự đồng thuận của bà B cũng như vợ chồng ông A, bố vợ của ông A đã ký giả chữ ký chồng bà B trong hợp đồng và trong các giấy tờ đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho vợ chồng bà B. Hợp đồng này được Chủ tịch UBND xã chứng thực. Lúc này bà B mới chỉ đặt cọc cho vợ chồng ông A sô tiền là 20.000.000 đồng. Hồ sơ được UBND xã hoàn tất và chuyển lên UBND huyện; ngày 03/11/2016, UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà B. Giấy chứng nhận QSD đất được cán bộ Địa chính xã bàn giao cho ông A (chứ không phải bà B) cất giữ vì quá trình làm hồ sơ và nộp các loại tiền liên quan việc chuyển nhượng là do ông A thực hiện.- Sau khi được cấp giấy CNQSD đất, với lý do không đủ tiền để trả cho vợ chồng ông A nên vợ chồng bà B có nguyện vọng trả lại đất cho bên bán và được vợ chồng ông A đồng ý phương  án. Cả 2 gia đình đề nghị UBND xã, UBND huyện giải quyết về thủ tục hành chính để vợ chồng ông A có thể nhận lại đất của mình.- Tuy nhiên, để trả lại đất cho hộ ông A như thỏa thuận của 2 bên thì phải thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất từ hộ bà B sang hộ ông A theo quy định. Trong khi đó, chồng bà B lại đang ở nước ngoài (và không xác định thời gian về nước vì đang là lao động trái phép) nên không thể ký vào hồ sơ chuyển nhượng cũng không thể làm thủ tục ủy quyền cho ai. Do đó, UBND xã  và Phòng TNMT từ chối thực hiện thủ tục này. - Nay, 02 hộ gia đình lấy lý do là ngay từ đầu việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ ông A sang hộ bà B đã trái quy định vì chồng bà B không trực tiếp ký hồ sơ mà đó là chữ ký giả mạo (do bố vợ ông A ký). Do vậy việc UBND huyện cấp Giấy CNQSD đất cho vợ chồng bà B là trái quy định. Đề nghị UBND huyện thu hồi, hủy bỏ Giấy CNQSD đất đã cấp cho vợ chồng bà B để trả lại đất cho hộ ông A.Vậy UBND huyện nên xem xét, xử lý đơn này như thế nào để vừa đúng quy định vừa đảm bảo phù hợp với thực tế, thuận lợi cho người dân?(Sau khi xem xét, thảo luận, UBND huyện đã thống nhất phương án xử lý như sau: Giao Chủ tịch UBND xã X làm việc cụ thể với bà B, vợ chồng ông A, bố vợ ông A, cán bộ Địa chính và cán bộ Tư pháp; trên cơ sở thỏa thuận, thống nhất xác nhận sự việc đúng thực tế là chồng bà B không trực tiếp ký hồ sơ, các bên liên quan phải lập thành văn bản, ký xác nhận đầy đủ. Căn cứ vào đó, UBND xã ban hành quyết định về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSD đất được lập và chứng thực trước đây. Từ đó, có Tờ trình (gửi kèm theo Quyết định nói trên) đề nghị UBND huyện hủy bỏ Quyết định cấp Giấy chứng nhận và hủy bỏ Giấy CNQSD đất đã cấp tên vợ chồng bà B (không đề cập việc "thu hồi" mà chỉ "hủy bỏ" với lý do Giấy CNQSD đất chưa bàn giao cho bà B mà chỉ đưa cho ông A). UBND huyện sẽ thực hiện việc hủy bỏ theo đề xuất của UBND xã. Sau đó, UBND xã có trách nhiệm hướng dẫn ông A làm thủ tục đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận QSD đất do Giấy cũ của ông đã bị đóng dấu "Đã thu hồi" sau khi cấp giấy mang tên vợ chồng bà B. Liệu phương án xử lý như trên của UBND huyện có đúng quy định hay không?)Riêng cá nhân tôi nghĩ nên xử lý theo các phương án sau:P/án 1: Trường hợp này trên cơ sở xét thấy có dấu hiệu sai phạm của UBND xã X trong quá trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ ông A sang hộ bà B, UBND huyện sẽ giao cơ quan Thanh tra (hoặc thành lập Đoàn Thanh tra) để thanh tra việc này, căn cứ vào lời khai của 02 bên mua - bán và các bộ liên quan của UBND xã; thông tin xuất nhập cảnh của chồng bà B). Trên cơ sở kết luận thanh tra, nếu đúng có sai phạm thì sẽ ra quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định cấp giấy và Giấy CNQSD đất đã cấp cho vợ chồng bà B, trả lại đất cho hộ ông A; đồng thời, xử lý trách nhiệm của cá nhân, tổ chức liên quan;P/án 2: Cả 2 bên mua - bán cùng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ ông A sang hộ bà B là vô hiệu (do chồng bà B không trực tiếp ký hồ sơ), dẫn tới tuyên hủy quyết định cấp giấy và Giấy CNQSD đất đã cấp cho vợ chồng bà B;P/án 3: Cả 2 bên cùng làm đơn tố cáo Chủ tịch UBND xã và các cán bộ liên quan (Địa chính, Tư pháp) vi phạm pháp luật trong việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ ông A sang hộ bà B. Chủ tịch UBND huyện sẽ thụ lý, giải quyết tố cáo. Trên cơ sở kết luận nội dung tố cáo, nếu đúng có sai phạm thì sẽ ra quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định cấp giấy và Giấy CNQSD đất đã cấp cho vợ chồng bà B, trả lại đất cho hộ ông A; đồng thời, xử lý trách nhiệm của cá nhân, tổ chức liên quan;Tuy nhiên, nếu thực hiện theo các phương án này thì vướng mắc lớn nhất là việc chồng bà B không thể trở về nước trong thời gian này, cũng không thể làm thủ tục ủy quyền (đo đang lao động trái phép ở nước ngoài) thì dù cơ quan nào (Tòa án hoặc UBND huyện) thụ lý cũng sẽ không giải quyết được do không làm việc được với chồng bà B - một trong những đối tượng liên quan nên không đầy đủ căn cứ để kết luận, xử lý. Kính nhờ Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi! Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với yêu cầu của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình ông A và bà B đã thỏa thuận cho phép bố vợ của ông A giả danh chữ ký của chồng bà B khi ký hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất. Theo đó, theo quy định của điều 127 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán giữa vợ chồng ông A và bà B sẽ bị coi là vô hiệu vì có hành vi lừa dối. Do đó, việc ủy ban nhân dân xã, phường thực hiện chứng thực hợp đồng và phòng tài nguyên môi trường thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà B là sai quy định của pháp luật.

Chúng tôi đã tham khảo những phương án mà bạn đưa ra. Tuy nhiên, do văn phòng đăng ký đất đai đã thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho bà B cho nên theo quy định của điều 106 luật đất đai 2013 thì Ủy ban quận, huyện không có thẩm quyền hủy giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp do bị lừa dối. Cụ thể:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

…2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Đối với trường hợp của bạn hai bên thực hiện giao dịch là vợ chồng ông A hoặc bà B, bố vợ ông A hoặc cơ quan có thẩm quyền có liên quan đến vụ việc là ủy ban nhân dân xã, phường; văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất phải làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà B theo quy định tại điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Điều 34. Thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức

1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.

2. Quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Trường hợp vụ việc dân sự có liên quan đến quyết định này thì phải được Tòa án xem xét trong cùng một vụ việc dân sự đó.

3. Khi xem xét hủy quyết định quy định tại khoản 1 Điều này, Tòa án phải đưa cơ quan, tổ chức hoặc người có thẩm quyền đã ban hành quyết định tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền đã ban hành quyết định phải tham gia tố tụng và trình bày ý kiến của mình về quyết định cá biệt bị Tòa án xem xét hủy.

4. Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.
Chuyên viên tư vấn: Thúy Vân - Luật Minh Gia