Xây nhà trên đất vườn có được công nhận không?

1. Quy định của pháp luật về công nhận nhà ở trên đất vườn

Về nguyên tắc, người sử dụng đất phải đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích. Do đó, để được công nhận nhà ở được xây dựng trên phần diện tích đất vườn thì phần diện tích đã xây dựng nhà ở phải đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất ở.

Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định về việc xác định đất ở đối với trường hợp có vườn như sau:

“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên mà công trình nhà ở được xác định xây dựng trên phần đất vườn đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất ở thì được công nhận nhà ở trên đất và phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ngược lại, nếu phần diện tích đất vườn không đủ điều kiện được xác định là đất ở thì nhà ở xây dựng trên đất vườn được coi là công trình vi phạm do sử dụng đất sai mục đích và có thể bị buộc tháo dỡ.

Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở xây dựng trên đất vườn được thực hiện theo quy định tại điểm h Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

…

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”

2. Tư vấn trường hợp xây dựng nhà trên đất vườn

Câu hỏi: Thưa luật sư. Gia đình tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp của một số hộ dân cùng thôn diện tích khoảng 1800m2. Đất này trước kia trồng dâu và trồng ngô. Việc mua bán viết tay, không có xác nhận của UBND xã. Nay gia đình tôi đã xây nhà cấp 4 với mục đích để trông nom vườn cây và chăn nuôi gà, lợn. Tôi xây nhà trước và sau này trồng cây ăn quả và xây dựng chuồng trại chăn nuôi sau Cụ thể diện tích 21m2, cao 3m, lợp tôn. Gia đình tôi chưa xin phép hay đăng ký biến động. Vậy gia đình tôi có vi phạm không? Nếu vi phạm thì vi phạm như thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thông tin bạn cung cấp không đề cập đến thời gian xây dựng nhà trên đất vườn của bạn, vì vậy chúng tôi đưa ra hai trường hợp giải quyết như sau:

Trường hợp thứ nhất, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu gia đình bạn có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích đất đã xây dựng nhà ở, thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 101, Điều 103 Luật Đất đai 2013; Điều 20, Điều 22, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (và các văn bản sửa đổi bổ sung) thì phần đất bạn đã xây dựng nhà ở có thể được công nhận là đất ở và việc xây dựng công trình nhà ở trên đất sẽ được công nhận là công trình hợp pháp. Việc công nhận là đất ở căn cứ theo nguồn gốc sử dụng, thời điểm sử dụng, quá trình sử dụng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và gia đình bạn phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đối với đất ở, gia đình bạn sẽ không được công nhận công trình nhà ở trên đất.

Theo đó, gia đình bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương hoặc UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và công nhận quyền sử dụng đất ở để được công nhận nhà ở trên đất.

Trường hợp thứ hai, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phụ thuộc vào hồ sơ địa chính và giấy tờ đã có của thửa đất, nếu như phần diện tích đất gia đình bạn xây dựng nhà ở không đủ điều kiện được xác định là đất ở thì việc xây nhà trên đất được coi là sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư: Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất sang cho gia đình bạn, sau đó chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Về vấn đề xử phạt với hành vi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nếu còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính thì sẽ xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP) về việc sử dụng đất không đúng mục đích:

“Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

1. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.”

Bạn tham khảo nội dung tư vấn trên để áp dụng đối với trường hợp của gia đình. Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ lại cho Luật Minh Gia và cung cấp chi tiết hơn thông tin về đất để được hướng dẫn cụ thể.