Xây dựng nhà ở trên đất thuộc diện quy hoạch có được phép không?

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Pháp luật quy định: Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu bạn có vướng mắc liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bạn cần tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn hoặc hỏi ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

2. Tư vấn trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuộc diện quy hoạch

Hỏi: Chào anh chị luật sư, cho em hỏi về việc xây dựng trên đất quy hoạch như sau: Em có miếng đất nằm trong khu quy hoạch ở ấp 2 xã tân kiên huyện bình chánh tphcm, hiện em muốn cất nhà có được không, cất nhà làm cam kết tháo dỡ không đền bù cũng được, nhờ ac tư vấn giúp em có quy định hướng dẫn vấn đề này không, và quy định thế nào? Em xin cảm ơn.

>> Xây dựng nhà trên đất quy hoạch bị xử lý thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh gia, trường hợp này chúng tôi xin tư vấn như sau:

Trường hợp đất đang trong diện quy hoạch thì thửa đất của bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 7 Nghị định 64/2012/NĐ - CP quy định về giấy phép xây dựng:

Điều 7. Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm
Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

3. Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

4. Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

5. Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

6. Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án.

Căn cứ tính chất, đặc điểm và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng của từng khu vực, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể quy mô công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Nếu Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng thì công trình được phép tồn tại cho đến khi Nhà nước giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch, khi đó bạn phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và bạn phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

Còn nếu như bạn muốn xây dựng nhà ở trên phần đất này lâu dài đến qua thời gian quy hoạch của địa phương thì pháp luật không cho phép xây dựng, nếu làm trái sẽ bị cưỡng chế phá dỡ.

----------------

Câu hỏi - Có được công nhận công trình khi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp?

Kính chào Luật sư!tôi có thắc mắc về Luật Đất Đai, rất mong nhận được sự giúp đỡ của Luật sư.- Tôi xin chân thành cảm ơn!- Tôi xin được trình bày sự việc như sau:Gia đình tôi có mảnh đất ruộng 110m2, có sổ đỏ đất ruộng, tôi xây nhà và đã ở ổn định từ đầu năm 1993.Theo thông tin tôi được biết thì Luật Đất Đai sửa đổi theo NĐ/CP có hiệu lực từ 3/3/2017. Tôi muốn hỏi Luật sư là: Mảnh đất đó của tôi có thuộc diện được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư và có cấp sổ đỏ đất thổ cư không? Nếu có, Luật sư có thể tư vấn giúp tôi về thủ tục và phí chuyển đổi.- Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về thủ tục, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất

>> Tư vấn về xử phạt hành chính về xây dựng nhà trái phép

Trong trường hợp gia đình có hành vi xây dựng trái phép và sử dụng sai mục đích nếu gia đình muốn được công nhận phần tài sản này là hợp pháp thì gia đinh phải chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền xử phạt hành chính về hành vi sai phép và thêm 40% giá trị công trình để được công nhận hợp pháp theo quy định tại điều 12 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt trong lĩnh vực xây dựng như sau:

9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!