Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

1. Luật sư tư vấn về xây dựng nhà ở

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và những văn bản pháp luật khác. Theo đó, một trong những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định khá chặt chẽ về việc sử dụng đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn phát sinh rất nhiều trường hợp người sử dụng đất sử dụng không đúng mục đích sử dụng như xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp,…

Trường hợp người sử dụng đất có hành vi như thế thì pháp luật xử lý như thế nào? Có biện pháp khắc phục hậu quả không? Làm cách nào để được Nhà nước công nhận nhà ở đã xây dựng trên đất? Nếu bạn đang gặp những vướng mắc tương tự thì bạn có thể liên hệ đến Luật Minh Gia để được chúng tôi hỗ trợ.

2. Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Câu hỏi đề nghị luật sư tư vấn: Bố mẹ tôi có một thửa đất 2300 m2 đã được cấp sổ đỏ từ rất lâu, diện tích đất thổ cư trong sổ này là 150m2. Tính đến nay, bố mẹ tôi đã ở đây gần 40 năm. Cách đây hơn 10 năm, bố mẹ tôi đã cho chị tôi xây nhà trên mảnh đất này (chưa làm giấy tờ gì cho căn nhà của chị), sau đó thì bố mẹ tôi cũng xây lại căn nhà của mình với diện tích gần 150m2 và xây dựng vài nhà trọ cho thuê phía sau nhà (cũng không xin giấy phép gì cả) và sinh sống đến nay đã hơn 5 năm.

Nay một người chị khác của tôi cũng được bố mẹ cho đất xây nhà kế bên bố mẹ, nhưng thị trấn không cấp phép xây dựng vì thửa đất của bố mẹ tôi theo tính toán của địa chính Thị trấn thì đã bị -250m2 đất thổ cư. Họ yêu cầu bố mẹ tôi phải nộp đủ số tiền (tính ra khoảng 400-500 triệu đồng) để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì mới được phép xây dựng. Việc xây dựng nhà trên đất của bố mẹ cho con cái cũng không được phép vậy thì chẳng lẽ chị tôi phải ở nhờ bố mẹ suốt đời sao? Bố mẹ có đất đai mà con cái không được ở, nếu muốn làm thì phải nộp số tiền lớn như  vậy làm sao chúng tôi có làm, như vậy chẳng khác nào mình đi mua đất của chính mình để làm nhà? hiện giờ chị tôi rất băn khoăn, dù đã đi hỏi khắp nơi nhưng cũng không có cách nào ngoài cách của bên địa chính.

Xin hỏi luật sư, liệu có còn cách nào cho gia đình chị tôi có thể xây nhà mà không trái quy định không? Nếu làm như đúng luật thì chị và gia đình tôi không có đủ tiền để thực hiện.

Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay chị gái bạn đang muốn xây dựng nhà trên diện tích đất của bố mẹ, tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.

1.  Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên gia đình bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được. Gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“ b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục đích sử dụng và trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

Ngoài ra, nếu bạn thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bạn có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.

- Miễn tiền sử dụng đất:

“ Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

3. Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

4. Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

5. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

6. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.”

- Giảm tiền sử dụng đất

“1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh…”

Nếu bạn không thuộc các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất mà không có đủ điều kiện để thực hiện nghĩa vụ này thì bạn có thể ghi nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 5 năm theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. 

Do vậy, hiện nay gia đình bạn cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mới có thể xin cấp phép xây dựng được, nếu gia đình bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.  Về việc xin cấp phép xây dựng:

Vì hiện nay người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ba mẹ bạn, do vậy, để chị bạn có thể xin cấp phép xây dựng và ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của chị gái bạn thì ba mẹ và chị gái bạn cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ba mẹ sang cho con. Khi đó, chị gái bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở.