Tư vấn xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp

Yêu cầu tư vấn: Trước kia nhà Tôi thuộc xã nay đã chuyển vào thị trấn theo quyết định mở rộng địa giới hành chính. Hiện nay thửa đất nhà tôi hơn 600m2, trong đó có 300m2 đất ở, còn lại là đất HNK. Trước nhà tôi là đất cấp theo Nghị định 64 cho gia đình tôi. Nhưng do ba tôi là nông dân không hiểu rỏ luật nên trước kia có làm nhà cho anh trai Tôi ở nhưng một phần ngôi nhà nằm trên đất NĐ 64, nên khi làm hồ sơ đăng ký biến động theo sổ đỏ mới cũng như cấp đổi cấp lại thì địa chính thị trấn hiện tôi đang cư trú nói không thể làm được vì vướng nhà trên đất 64.
Vậy xin Luật Minh Gia có thể hướng dẫn tôi làm cách nào để đăng ký biến động đất cấp đổi cấp lại không để tiện sau này Tôi xin cấp phép làm nhà hay các thủ tục khác được thuận lợi hơn. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng về gửi yêu cầu tư vấn về Công ty Luật Minh Gia. Trong trường hợp của bạn, Chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 2, Nghị Định 64/CP quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đinh, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp như sau:

“Đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, các loại đất này gồm cả đất làm kinh tế gia đình trước đây hợp tác xã giao, đất vườn, đất xâm canh, đất trống, đồi núi trọc, đất hoang hoá được xác định để sản xuất nông nghiệp.”

Đối chiếu theo quy định trên, mảnh đất trồng cây hàng năm (cây HNK) của nhà bạn được nhà nước giao cho nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp đồng thời căn cứ theo khoản 1 và 2, Điều 3, Nghị Định 64/CP: 

“Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp theo những nguyên tắc sau đây:

1. Trên cơ sở hiện trạng, bảo đảm đoàn kết, ổn định nông thôn, thúc đẩy sản xuất phát triển; thực hiện chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất sản xuất;

2. Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn được giao; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất; phải chấp hành đúng pháp luật đất đai;

Căn cứ theo quy định nêu trên, mảnh đất HNK của nhà bạn không được phép sử dụng vào mục đích khác ngoài mục đích sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, mảnh đất này không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khoản 7, Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định về tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”

Căn cứ theo thông tin anh cung cấp, một phần diện tích của ngôi nhà bị sử dụng sai mục đích. Vì vậy, một phần ngôi nhà của anh trai bạn trên mảnh đất HNK không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Đất trồng lúa sang đất trồng rừng, làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản. 

– Đất trồng cây hàng năm khác (đất HNK) sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, làm muối, làm ao, hồ, đầm nuôi trồng thủy sản. 

– Đất rừng đặc dụng, rừng sản xuất sử dụng, đất phòng hộ vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp. 

– Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất thổ cư.

– Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu phí sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất. 

Đối chiếu theo quy dịnh nêu trên, việc người sở hữu, sử dụng đất HNK hoàn toàn có thể xây nhà trong điều kiện có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp này, anh cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK thuộc đất nông nghiệp sang đất ở phi nông nghiệp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp.

Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và sửa đổi bởi khoản 4 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

* Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

* Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

* Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên.

Theo quy định pháp luật nêu trên, anh cần chuẩn bị mẫu hồ sơ đăng kí biến động đât đai, tài sản gắn liền với đất ngay khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đât đai. Đồng thời anh cần kê khai nghĩa vụ tài chính sau đó nộp tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trích đo địa chính, gửi thông tin địa chính, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính sau đó trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.