Tư vấn về việc đăng ký biến động đất đai không được chấp nhận

Khi mua bán tôi đã hoàn thành các thủ tục công chứng và đã nộp thuế cho Nhà nước (thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân). Và chuyển hồ sơ sang phòng để cấp sổ mới, nhưng hết thời hạn tôi chỉ được trả lời là không đủ điều kiện đăng ký biến động. Xin hỏi luật sư với sự việc trên tôi phải làm thế nào và nếu gửi đơn thì gửi cho ai?  Xin Luật sư Tư vấn cho tôi thủ tục và cách làm.Trân trọng cám ơn!

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn, công ty tư vấn như sau: 

Theo như dữ liệu bạn đã nêu thì khi bạn mua mảnh đất này đã có sổ đỏ cấp năm 2012. Như vậy, chủ sở hữu mảnh đất này có các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy, thì khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sở hữu đất được thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, Việc chủ sở hữu mảnh đất, có giấy chứng nhận quyền sở hữu đồi với mảnh đất này chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn là hoàn toàn đúng pháp luật 

Cũng theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký biến động đất như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a). Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

...”

Như vậy, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…Đối với trường hợp trên của bạn, khu đất bạn mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012. Và đang tiến hành chuyển nhượng, bạn đã hoàn thành các thủ tục công chứng và đã nộp thuế cho Nhà nước (thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân). Do đó, cơ quan nhà nước không cho bạn làm thủ tục đăng ký biến động là trái pháp luật.

Bạn có thể làm đơn khiếu nại về hành vi không đồng ý cho bạn đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại 2011 như sau:

“1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Như vậy, bạn có thể khiếu nại đến chính người hoặc cơ quan có hành vi không đồng ý làm thủ tục đăng ký biến động. Nếu cơ quan này không giải quyết khiếu nại hoặc bạn không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì bạn có thể khiếu nại đến thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời

Trân trọng

C.V: Giàng Thị Minh  - Công ty Luật Minh Gia