Tư vấn về việc chuyển mục đích sử dụng đất thủ tục và tiền sử dụng phải nộp

Chào luật sư..! Em có 1 số thắc mắc về chuyển đổi mục đích sử dụng đất muốn nhờ luật sư tư vấn giúp.Gia đình em có thửa đất 600m2 , trong đó có 200m2 là đất thổ cư còn lại là đất trồng cây lâu năm. Trên thửa đất đó đã có 1 ngôi nhà cấp 4 là nhà từ đường gia đình em. Nay gia đình tách thửa để chia cho các anh em. Tách thành 4 thửa, trong đó có 3 thửa 120m2 và thửa còn lại 240m2 là thửa có căn nhà. Đã làm sổ đỏ riêng cho từng thửa. Mà 200m2 đất thổ cư đều nằm hết trong thửa 240m2 , còn 3 thuở 120m2 kia đều là đất trồng cây lâu năm. Vậy nay em muốn chuyển đổi 1 trong 3 thửa 120m2 kia thành đất thổ cư thì thủ tục thế nào và mất bao nhiêu tiền. Cách tính phí chuyển đổi thế nào luật sư tư vấn cho em biết ạ..! .Mong luật sư tư vấn giúp em.Em xin chân thành cảm ơn..!!

Trả lời câu hỏi: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công Ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của  bạn như sau:

Thứ nhất, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, việc bạn chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự xin phép tại Ủy ban nhân dân cấp Huyện/Quận, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất tại địa phương thì Ủy ban nhân dân sẽ xem xét và quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với yêu cầu của bạn.

Bạn phải chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNVMT quy định về Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm: 

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: 

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này; 

b) Biên bản xác minh thực địa; 

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; 

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai; 

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; 

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này."

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ  Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP “Quy định về thu tiền sử dụng đất” và được hướng dẫn tại Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vì đất trồng cây lâu năm của gia đình bạn là đất được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nên khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp Huyện/Quận thì bạn phải nộp 100% tiền chênh lệch giữa giá  đất ở và giá đất trồng cây lâu năm tại địa phương do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định.

Trân trọng.