Trao đổi nhà đất, giấy trao đổi đất quy định thế nào?

Câu hỏi tư vấn: Xin chào luật sư, mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi về vấn đề đất đai: Vào năm 2016 xóm nơi gia đình tôi cư trú có yêu cầu gia đình tôi trao đổi mảnh đất với diện tích 200m2 để xây dựng nhà văn hóa xóm, gia đình tôi đã đồng ý nhưng chỉ thỏa thuận trên miệng không có bất cứ giấy tờ gì. Đến năm 2019 xóm mới giao cho gia đình tôi mảnh đất trao đổi, mảnh đất này nằm trong diện tích đất của hai xóm là xóm GĐ và xóm Đ (xóm gia đình tôi cư trú) khi nhận mảnh đất đó gia đình tôi có hỏi đại diện xóm là ông trưởng xóm HVX "mảnh đất này có dính líu với xóm nào và hộ gia đình nào không?" ông trưởng xóm có trả lời là không. Nhưng đến năm 2020 xóm GĐ chia lại đất thì các hộ trong xóm GĐ đã ra vào rào lại mảnh đất mà gia đình tôi và xóm đã trao đổi vì mảnh đất này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ đó, hiện tại gia đình tôi không có quyền gì trong mảnh đất này. Vào các năm 2019, 2020 trong các cuộc họp ở xóm gia đình tôi đã yêu cầu xóm giải quyết nhưng đều không nhận được câu trả lời thích đáng. Đến sáng ngày 06/07/2021 gia đình tôi đã ra vào rào lại mảnh đất của gia đình đã trao đổi với xóm trước đây, hiện tại mảnh đất này vẫn nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình. Hiện gia đình tôi được ủy ban nhân dân xã mời ra giải quyết. Vậy mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi:

- Theo luật đất đai gia đình tôi có quyền sử dụng mảnh đất cũ mà gia đình đã trao đổi với xóm không?

- Theo luật đất đai thì hai bên A và bên B nếu muốn trao đổi đất thì như thế nào? Mong luật sư có thể tư vấn sớm giúp gia đình ạ, cảm ơn luật sư rất nhiều ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia, sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn chúng tôi đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, thỏa thuận đổi đất bằng miệng có được công nhận?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế,..

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…”

Vậy đối với phần diện tích đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng... Tuy nhiên theo những thông tin mà bạn cung cấp thì vào thời điểm năm 2016 gia đình nhà bạn có thực hiện trao đổi một phần diện tích đất của gia đình mình để xây dựng nhà văn hóa xóm. Năm 2019, xóm giao lại cho gia đình nhà bạn mảnh đất trao đổi. 

Tuy nhiên, việc đổi đất chỉ được thực hiện bằng thỏa thuận miệng, các bên không lập thành văn bản cũng không làm các thủ tục liên quan. Hiện nay, phần đất mà gia đình bạn đổi cho xóm vẫn nằm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn, ngược lại, phần diện tích đất xóm đổi cho gia đình bạn vẫn chưa được công nhận quyền sử dụng cho gia đình bạn. Do đó, thỏa thuận đổi đất giữa 2 bên chưa được pháp luật công nhận. Gia đình bạn vẫn có quyền sử dụng diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình.

Thứ hai, về trình tự thực hiện “trao đổi” đất:

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có quyền thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 hiện không có quy định về việc hoán đổi đất thuộc sở hữu cá nhân với đất công do nhà nước quản lý. Với trường hợp của gia đình bạn nếu xóm muốn sử dụng phần diện tích đất của gia đình nhà bạn thì phải có chính sách thu hồi của cơ quan có thẩm quyền và bồi thường về đất cho gia đình bạn. Theo đó, việc xây dựng nhà văn hóa xóm thuộc danh mục dự án thu hồi đất để xây dựng theo điểm c, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai 2013. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

“3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;”

Kèm theo việc thu hồi đất của gia đình bạn, thì nhà nước sẽ bồi thường cho nhà bạn theo nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013;

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”