Tư vấn về trường hợp được tặng cho đất đai không công chứng, chưa làm thủ tục sang tên.

Nội dung tư vấn: Thưa luật sư, gia đình tôi sống chung với ông bà nội và một người cô trên một thửa đất có diện tích 900m2 đã được cấp sổ đỏ. Năm 2008 do sức ép của bác ruột tôi nên ông nội có viết giấy cho đất cho bác tôi một phần đất để cất nhà ở trên thửa đất trên nhưng không đi công chứng. Năm 2018 ông bà nội làm giấy chuyển quyền sử dụng đất của thửa đất nói trên cho cha mẹ tôi, gần đây bên địa chính xã đo lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ của cha mẹ tôi là 500m2 nhưng ranh giới các bên liền kề không thay đổi và cũng không tranh chấp. Vậy luật sư tư vấn giúp tôi ai được quyền sử dụng diện tích đất chênh lệch trên, bác tôi chỉ có tờ giấy viết tay của ông nội nhưng không có chứng thực của địa phương có quyền tranh chấp không. Mong luật sư giải thích giúp ạ! Xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Với vấn đề của bạn

Thứ nhất, về giao dịch tặng cho đất bằng giấy viết tay, Khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai 2003 quy định:

“Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”

Do ông nội bạn có viết giấy cho bác bạn một phần đất để cất nhà ở nhưng không có công chứng hoặc chứng thực nên hợp đồng tặng cho đất giữa ông nội bạn và bác bạn vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005. Đồng thời, trên thực tế ông bà nội và gia đình bạn vẫn đang trực tiếp sinh sống trên thửa đất đó, năm 2014 ông bà nội đã làm thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất cho cha mẹ bạn (hiện nay sổ đỏ đã mang tên cha mẹ bạn). Do đó, hiện nay cha mẹ bạn là người sử dụng đất hợp pháp,được pháp luật công nhận.

Thứ hai, về diện tích đất chênh lệch.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”

Năm 2014, ông bà nội bạn làm giấy chuyển quyền sử dụng đất của thửa đất nói trên cho cha mẹ bạn, gần đây bên địa chính xã đo lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ của cha mẹ bạn là 500m2 nhưng ranh giới các bên liền kề không thay đổi nên bố mẹ bạn có thể làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, tức là bao gồm cả phần diện tích chênh lệch.