Tư vấn về thủ tục, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất

Nội dung tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, bạn đang muốn hỏi về việc chuyển từ đất nông ngiệp sang đất xây dựng như thế nào, luật Minh Gia xin được tư vấn như sau

- Thứ nhất: Về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, để có thể tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải được cấp phép của cơ quan nhà nước có quyền.Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP , thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính”

Căn cứ theo quy định trên, để có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất xây dựng, bạn cần tiến hành những công việc sau:

Bước 1:  Nộp hồ sơ, căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Thông tư số 30/2014/ TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu ;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2:  Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật.

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, đồng thời trình ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét,. Và trong thời gian không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.)

Theo khoản 2 Điều 6 Thông tư số số 30/2014/ TT-BTNMT, hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

+ Các giấy tờ trong hồ sơ nộp cho cơ quan tài nguyên và môi trường

+  Biên bản xác minh thực địa;

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

+  Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu

- Thứ hai, về mức lệ phí phải nộp:

Căn cứ vào từng loại đất cũng như chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau mà mức phí cũng khác nhau, do bạn không đề cập đất xây dựng này để làm gì, tôi xin giả định trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sang đất xây dựng để ở.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

“Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi được chuyển sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất đã tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, mức lệ phí sử dụng đất mà bạn phải nộp bao gồm: mức chênh lệch giữa giá đất tính theo đất ở trừ đi tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất (ở đây là đất nông nghiệp) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Mức lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tính như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Diện tích đất: tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức).

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45-2011/NĐ-CP:

“Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%):

Nhà, đất mức thu là 0,5%.”

Như vậy, ngoài mức phí chuyển sử dụng đất kể trên, bạn còn cần phải nộp lệ phí trước bạ bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:

 + Diện tích đất: tính bằng m2.

 + Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.

Trân trọng !