Tư vấn về sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng

Hỏi: Gia đình tôi cũng đã canh tác trên phần đất đó từ thời điểm đó đến nay.đã gần 20 năm trôi qua, nhưng ông B vẫn cố tình tránh né không làm thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho gia đình tôi dù cha mẹ tôi đã nhiều lần yêu cầu, lý do ông B đưa ra là ông đang thế chấp quyền sử dụng đất trên tại ngân hàng X. Nên không thể lấy giấy chứng nhận ra để sang tên được.Vậy tôi xin hỏi ý kiến luật sư:
1. việc ông B đem thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên, sau khi đã chuyển nhượng cho gia đình tôi là đúng hay sai?
2. chúng tôi có thể làm gì để yêu cầu ông B tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chúng tôi theo pháp luật để chúng tôi có thể thực hiện quyền của một người sử dụng đất?
3. trong trường hợp ông B không hợp tác, chúng tôi có thể đơn phương yêu cầu cơ quan có thâm quyền cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ cho chúng tôi không? (chúng tôi chỉ có giấy chuyển nhượng viết tay vì bằng khoán đã được ông B thế chấp ở ngân hàng)
4. nếu chúng tôi tiền hành hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không thành và chúng tôi chọn giải pháp tiến hành khởi kiện tại TAND thì thủ tục sẽ như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

​1. Việc ông B đem thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên, sau khi đã chuyển nhượng đất là đúng hay sai?

Theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005 “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Hợp đồng chuyển nhượng đất từ năm 1995 không có công chứng chứng thực (vi phạm điều kiện công nhận hợp đồng này có hiệu lực), tính đến nay là 20 năm gia đình bạn sử dụng đất thường xuyên, liên tục mà bên chuyển nhượng là ông B không phản đối.

Điều 136 Bộ luật dân sự 2005 quy định“Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.”

Thời hạn để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiện đã hết. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất của gia đình bạn có thể sử dụng là căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất của mình khi có tranh chấp xảy ra.

Bởi vậy, thửa đất trên không thuộc tài sản của ông B. Việc ông B thế chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất sau khi đã chuyển nhượng là bất hợp pháp. Hợp đồng thế chấp tài sản của ông B là hợp đồng vô hiệu.

Về phía gia đình bạn là người có quyền là lợi ích bị xâm phạm do giao dịch này có thể thực hiện yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (Điều 128 Bộ luật dân sự). Thời hạn yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch vô hiệu trong trường hợp này không không bị hạn chế.

2. Trong trường hợp ông B không hợp tác, gia đình bạn có thể đơn phương yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? 

Gia đình bạn có thể đơn phương nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ khoàn 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Theo đó, gia đình bạn có quyền đơn phương nộp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi nhận được đơn, văn phòng đăng kí đất đai sẽ có thông báo đến ông B. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo, nếu ông B không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp,  phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với ông B và cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn. Mọi chi phi để thông báo cho ông B sẽ do gia đinh bạn trả.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp của gia đình bạn được quy định tai khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau

" Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

3. Để yêu cầu ông B tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, bạn có thể tiến hành các bước sau:

+ Yêu cầu hòa giải tranh chấp đai tại UBND cấp xã.

Đối với trường hợp hòa giải thành có thay đổi người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

+ Trong trường hợp tiến hành hòa giải không thành gia đình bạn có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng đất như đã nêu ở trên gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân giải quyết.

4. Thủ tục hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân Để hoàn thành thủ tục khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu người chủ cũ phải thực hiện hợp đồng, tức là làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, hồ sơ khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu);

- Giấy tờ chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tờ mua bán của gia đình bạn với ông B)

- Bản sao chứng minh thư nhân dân ( có chứng thực);

- Biên bản hòa giải không thành của UBND xã để hoàn thành thủ tục khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Gia đình bạn có thể nộp đơn đến Tòa án có thẩm quyền là Tòa án huyện ông B cư trú, làm việc sẽ nhận đơn khởi kiện và chứng cứ liên quan.

Với căn cứ bạn đưa ra, Tòa án sẽ tuyên bố công nhận hợp đồng mua bán trên. Sau khi nhận được bản án của Tòa, gia đình bạn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV.Nguyễn Hoài Thu - Công ty Luật Minh Gia