Tư vấn về rủi ro khi mua nhà chưa có sổ hồng

Hiện tại, nếu tôi mua căn nhà này thì có hợp pháp không và có được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất không? Trong trường hợp này tôi cần có các hồ sơ, giấy tờ, thủ tục gì?

Rủi ro khi mua nhà chưa có sổ hồng

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Như vậy, một trong những điều kiện để mua bán nhà ở là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, Theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì: “ 1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Đối với các giao dịch uy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng…”

Hiện nay, tại các cơ quan công chứng sẽ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, nếu như chủ nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ chưa đủ điều kiện để được bán. Nếu các bên vẫn muốn thực hiện việc mua bán này thì chỉ có thể làm hợp đồng viết tay, không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, việc mua bán nhà ở bằng giấy viết tay gặp rất nhiều rủi ro, khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, khi đó các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả nhau những gì đã nhận (bạn trả lại nhà, bên bán trả lại tiền). Việc giải quyết tranh chấp này khá mất thời gian và chi phí tiền bạc của các bên, có thể người mua sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi. Vì vậy, cách tốt nhất bạn cần phải đợi phía chủ nhà có Giấy chứng nhận rồi mới thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.

Trân trọng!