Tư vấn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Nội dung yêu cầu tư vấn: Tôi xin Công ty tư vấn cho gia đình tôi một việc như sau: Vào năm 2011 vợ tôi được một người bạn chuyển nhượng cho một mảnh đất có giá trị ghi trong hợp đồng là 50 triệu đồng, Hợp đồng đứng tên vợ tôi và bên có đất chuyển nhượng đã trao cho vợ tôi 1 Sổ đỏ có ghi về diện tích là 80 m2 (Tạm gọi là hợp đồng số 1).

Tuy nhiên vào đầu năm 2015 do gia đình tôi có việc nên tôi đã mang sổ đỏ này đi cầm cố để vay tiền được 100 triệu đồng (Việc cầm cố này là hình thức vay tiền ngoài chợ đen, sau này do không trả được lãi nên tôi đã để lại cho họ sổ đỏ và ký vào Hợp đồng chuyển nhượng đất (Tạm gọi là Hợp đồng số 2) ký và viết tên vợ tôi vào mục bên chuyển nhượng, phần này tôi ký lúc đó chưa có xác nhận của cán bộ địa chính và chưa có dấu xác nhận của chính quyền địa phương và đến giờ tôi cũng không biết cái sổ đỏ đó đã được chuyển sang tên người khác chưa.

Bẵng đi một thời gian gia đình người bạn (Người đã đứng tên chuyển nhượng mảnh đất cho vợ tôi) đến nhà và trao đổi với vợ tôi để đòi lại mảnh đất kể trên, vợ tôi nói là tôi đã bán mảnh đất được 100 triệu đồng để giải quyết việc gia đình, do vậy họ ép vợ tôi viết một giấy biên nhận có nội dung tóm tắt cơ bản như sau:

·         Họ tên người mua đất (tên vợ tôi).
·         Địa chỉ.
·         Thời gian mua đất năm 2011 (không có nội dung nói về diện tích, tờ bản đồ, số thửa đất như đã ghi trong Hợp đồng số 1).
·         Số tiền mua bán là 100 triệu.
·         Hẹn thời gian trả vào tháng 12 hàng năm mỗi lần trên dưới 20 triệu từ năm 2015 cho tới tháng 12/2019.
·         Phần cuối biên nhận có chữ ký của vợ tôi.

Khi được giấy biên nhận trên, bên bán đất luôn điện thoại cho tôi để đòi tiền (Việc này mấy ngày hôm nay tôi mới biết về việc vợ tôi viết giấy biên nhận và tôi rất thắc mắc) cho nên tôi mới hỏi lại sự việc là như thế nào, thì vợ tôi có trao đổi như sau:

            Do vào giai đoạn từ năm 2009-2011 vợ tôi bị ốm đau nhiều và thường xuyên phải đến bệnh viện để chữa trị, trong thời gian đó vợ tôi có quen một người làm trong bệnh viện tuyến huyện (Người này có mảnh đất sau này đã chuyển nhượng cho vợ tôi như nêu ở trên) thường xuyên đến gia đình tôi để điều trị ngoại trú bệnh cho vợ tôi, hai người thân thiết như 2 chị em và trong giai đoạn này vợ tôi có đưa cho người này rất nhiều tiền, nhiều lần thì thanh toán tiền thuốc, lần thì người này vay, lần thì người này bảo mua xe máy thiếu tiền v.v….(các lần đưa này đều không có giấy biên nhận gì cả). Với lý do là vợ tôi luôn bị ốm đau, nhà lại ở vùng sâu, vùng xa cách bệnh viện trên 10 cây số, 2 người coi nhau như hai chị em nên người bạn của vợ tôi đã tự nguyện tặng cho vợ tôi miếng đất kể trên để nếu có điều kiện làm nhà thì gần bệnh viện hơn. Tuy nhiên việc cho tặng đất lại được thể hiện bằng một Hợp đồng chuyển nhượng số 1 như đã mô tả ở phân trên. Nhưng khi tôi xem lại Hợp đồng chuyển nhượng bản phô tô thì thấy phần ký của bên B (Bên nhận chuyển nhượng) lại không phải chữ ký của vợ tôi và tôi đã hỏi lại vợ và được vợ tôi khảng định là lúc đó vợ tôi ốm nặng và không ký vào bất cứ Hợp đồng chuyển nhượng đất nào cả, tôi hỏi vậy sao lại nhận sổ đỏ của người ta, vợ tôi nói là do ốm đau, người bạn đó thường xuyên đến điều trị và đã trả cho người ta nhiều tiền, thấy họ có nhã ý tặng cho mình miếng đất như vậy thì cứ nhận để cho họ vừa ý. Tuy nhiên mấy năm gần đây sức khỏe vợ tôi có tiến triển tốt và không phải thường xuyên phải điều trị nữa nên hai gia đình cũng ít đi lại với nhau, nhưng khi biết tin tôi bán đất thì họ nói là mảnh đất này trước kia là cho nhà tôi chứ không phải bán như đã thể hiện tại Hợp đồng số 1, nhưng nếu không xây nhà mà bán đi thì phải trả lại họ, và họ ép vợ tôi viết biên nhận kể trên.

Vậy cho tôi hỏi:

·         Hợp đồng chuyển nhượng đất số 1 giữa người bạn và vợ tôi có hợp pháp không. Chiếc sổ đỏ như vậy có được pháp luật thừa nhận không.

·         Việc dùng giấy viết biên nhận của vợ tôi để làm căn cứ đòi tiền bán đất là 100 triệu có được pháp luật thừa nhận không.

·         Việc tôi ký thay vợ tôi để thực hiện hành vi chuyển nhượng đất theo Hợp đồng số 2 có vi phạm pháp luật không. Nếu sau này do kiện cáo mà tòa tuyên là Hợp đồng số 1 vô hiệu thì tôi có phải trả lại cho người mua trong giao dịch Hợp đồng số 2 tiền 100 triệu không.

Tôi xin cảm ơn

Ảnh minh họa
 

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
 
Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hợp đồng số 1

Luật đất đai 2003 quy định:

Điều 129. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

“…Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước…”

Thời điểm người bạn của vợ anh tặng cho quyền sử dụng đất là năm 2011, theo đó Luật đất đai 2003 sẽ có hiệu lực để áp dụng. Theo đó, hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ anh và người bạn kia buộc phải được chứng thực hoặc công chứng hợp pháp.

Theo đó, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
 
Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ anh và người bạn kia (HĐ số 1 )sẽ vô hiệu_ không có giá trị pháp lý, do vi phạm về hình thức_hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp.

Giấy xác nhận mà vợ bạn ký kết đầu năm 2015 được xác định là hợp đồng phụ của hợp đồng chính (HĐ 1). Do hợp đồng chính vô hiệu nên giấy xác nhận này cũng không có giá trị pháp lý.  

Thứ hai, về giá trị pháp lý của hợp đồng thứ 2.

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy, việc tặng cho và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Đồng thời diện tích đất này cũng chưa được sang tên để đứng tên vợ bạn.

Đối với hợp đồng số 2 này, Luật đất đai 2013 có quy định:
 
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
 
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất….”
Như vậy, thời điểm anh thế chấp quyền sử dụng đất để vay số tiền 100 triệu là năm 2015 nên Luật đất đai 2013 sẽ được áp dụng. Theo đó, để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất thì diện tích đất đó phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, diện tích đất chưa được sang tên vợ chồng anh, nên cả anh và vợ đều không có quyền thế chấp diện tích đất này. Do vậy, hợp đồng mà anh ký kết để vay 100 triệu sẽ không có giá trị pháp lý.
 
Tóm lại, cả 2 hợp đồng trong trong trường hợp của anh đều bị vô hiệu, theo đó 2 hợp đồng này sẽ được giải quyết theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
 
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu - Bộ luật dân sự 2005
 
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
 
Như vậy, vợ chồng anh cần hoàn trả số tiền 100 triệu cho bên nhận thế chấp để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó hoàn trả cho người bạn của vợ anh.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tư vấn về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu.. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!
Luật gia: Nguyễn Thảo – Công ty Luật Minh Gia