Tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật

Chào Luật sư Minh Gia, em muốn nhờ luật sư tư vấn cho em và gia đình về trường hợp sau: Ông bà ngoại em có 3 người con: mẹ em, cậu em và 1 dì út.  Mẹ em học hết cấp 3 thì lập gia đình và ở nhà buôn bán, còn cậu sau khi lập gia đình được ông bà làm nhà cho ở riêng và sử dụng phần đất đai do ông bà khai phá để sản xuất . Dì út đau yếu ở cùng với ông bà, không lập gia đình và cũng được ông bà xây nhà cho ở. Trước khi ông mất vài năm,  ông có đưa ra ý kiến với mẹ : nên chia đều đất cho các con hay giao cho cậu mợ? Thì mẹ đưa ra ý kiến với ông: “ông bà có 1 mình cậu là con trai nên sau này mọi công việc của ông bà và dì út yếu đuối đều đến tay cậu nên không phải chia” - đó là ý kiến riêng của mẹ. Nhưng chưa kịp họp gia đình thì năm 2012 ông ngoại em qua đời không để lại di chúc. Tuy nhiên từ sau khi ông mất cậu ngày càng tỏ ra bất kính, bất hiếu với bà ngoại và nhiều lần đe dọa đánh, đuổi  dì khỏi ngôi nhà ông bà làm cho dì. Vì lo cho dì, nên bà ngoại em quyết định cắt 1 phần đất từ số đất đai ông bà khai phá được để làm sổ đỏ riêng cho dì nhưng cậu em phản đối. Lúc đó mới lộ ra chuyện cậu đã bí mật làm sổ đỏ, đứng tên đất cả khu đất đó mà không có sự đồng ý của bà và người trong gia đình. Sau một thời gian rất dài nhờ sự vào cuộc của chính quyền địa phương: thôn, xã, huyện, bà đã làm được sổ đỏ riêng đứng tên của dì út. Nhưng hiện nay, bà và dì út muốn bán 1 phần đất (thuộc sở hữu của dì) để an dưỡng tuổi già thì gặp phải khó khăn: cậu nhờ sự giúp đỡ của công an thôn lập giả biên bản họp gia đình với nội dung: “cậu cắt đất cho dì để ở khi nào không ở nữa thì phải trả lại cho cậu mợ, đất không được bán” và giả mạo chữ kí của bà ngoại và mẹ em. Xin luật sư tư vấn để em và gia đình được hiểu trong trường hợp này: cậu em đã vi phạm những luật gì? Nếu vi phạm thì hình thức xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật?  Quyền lợi của dì và bà ngoại trong trường hợp trên? Gia đình xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về chia di sản thừa kế

Khi ông bạn mất không để lại di chúc nên trong trường hợp này sẽ chia di di sản thừa kế theo quy định của pháp luật theo Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS)

Vì trong tình huống bạn đưa ra có nêu rằng mảnh đất trên là do ông bà cùng khai phá. Do đó, trong trường hợp này thì tài sản để lại thừa kế là tài sản chung của ông bà bạn.

Căn cứ vào Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”

Trong trường hợp này, thì mảnh đất trên là tài sản chung của ông bà bạn. Nên khi phân chia tài sản thì về nguyên tắc mảnh đất sẽ chia đôi cho cả hai. Một nửa sẽ thuộc sở hữu của bà ngoại của bạn, còn nửa còn lại sẽ được đem chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất được quy định tại Điều 651 BLDS 2015. Đây sẽ là tài sản riêng của mỗi người, mỗi người có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình.

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Vì dì bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định nên hoàn toàn có quyền hưởng thừa kế phần mà ông ngoại bạn để lại. Nếu bà ngoại của bạn muốn cắt một phần đất cho dì hoặc của dì để làm sổ đỏ là phần đất đấy thuộc quyền sở hữu của bà ngoại hoặc dì bạn thì trên nguyên tắc của BLDS 2015 chủ sở hữu hoàn toàn có quyền định đoạt đối với tài sản của mình thì cậu của bạn hoàn toàn không có căn cứ để phản đối quyết định của bà.

Thứ hai, Về việc làm sổ đổ mà không có sự đồng ý của những người còn lại

Theo như bạn trình bày thì cậu bạn đã làm sổ đỏ mảnh đất đứng tên mình mà không có sự đồng ý của những thành viên khác. Khoản 2 Điều 98 Luật Đất Đai 2013 quy định:

“

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Xem xét quy định trên thì ta thấy rằng vì bà ngoại và các thành viên của gia đình bạn đều có quyền được hưởng thừa kế đối với mảnh đất nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phải ghi tên đầy đủ các thành viên này. Tuy nhiên, cậu của bạn đã tiến hành tự ý làm sổ đỏ đứng tên mình mà không có sự đồng ý của tất cả các thành viên là sai, trái với quy định. Để bảo vệ quyền lợi cho mình thì các thành viên còn lại có thể yêu cầu các cơ quan chức năng tiến hành thu hồi lại sổ đỏ đã cấp cho cậu bạn theo Điều 106 Luật Đất Đai 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.

Thứ ba, về vấn đề giả mạo biên bản họp

Căn cứ vào quyền tự định đoạt đối với tài sản của mình theo BLDS 2015 thì dì của bạn hoàn toàn có quyền bán mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình cho người khác mà không cần sự cho phép của ai. Vấn đề ở đây là cậu của bạn đã lập biên bản giả mạo họp gia đình với nội dung không cho phép dì bạn thực hiện giao dịch với mảnh đất của dì và tự ý giả mạo chữ ký của bà ngoại và dì bạn. Vậy biên bản trên có hiệu lực hay không?

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều 117 BLDS 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, trường hợp trên thì biên bản trên đã vi phạm điều kiện là các bên tham gia phải hoàn toàn tự nguyện tức là việc ký vào biên bản phải xuất phát từ ý chí của các bên tham gia. Tuy nhiên, cả bà ngoại và dì của bạn không ai biết về biên bản này và cậu bạn tự lập và ký vào đấy nên biên bản trên sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ các điều kiện của giao dịch dân sự.

Để được bảo vệ lợi ích của mình thì dì của bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự theo Điều 132 BLDS 2015.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi - Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng !
CV tư vấn: Đào Thị Trà - Luật Minh Gia